1MDB Auditor General's Report: This is a copy of the Auditor General’s exact report, which we are uploading in stages over the coming week. We have re-typed the entire report in order to frustrate attempts to persecute whistleblowers. Please excuse any typing errors, the text is an exact replica.

BAB 4 PELABURAN HARTANAH KUMPULAN 1MDB

1. LATAR BELAKANG

1.1. Salah satu objektif penubuhan 1MDB adalah untuk memacu pembangunan dan pertumbuhan ekonomi mampan jangka panjang Malaysia. Selaras dengan objektif tersebut, pembangunan hartanah yang strategik dijangka dapat mewujudkan kesan pengganda tinggi dalam memacu pembangunan ekonomi yang dinamik. Pelaburan Kumpulan 1MDB dalam sektor hartanah bermula dengan dua projek utama, iaitu Kuala Lumpur International Financial District (KLIFD) dan Bandar Malaysia. Projek tersebut bertujuan untuk mentransformasikan Kuala Lumpur kepada sebuah bandar raya bertaraf antarabangsa, selaras dengan Pelan Struktur Kuala Lumpur 2020.

1.2. Pada 28 April 2010, mesyuarat Jemaah Menteri telah meluluskan cadangan pembangunan strategik Kuala Lumpur. Jemaah Menteri bersetuju antaranya supaya kelulusan secara prinsip diberi ke atas Pembangunan Strategik Kuala Lumpur yang melibatkan perkara berikut:

a. KL Internasional Financial District (KLIFD) – Pemindahan milik tanah (alienation of lands-freehold status) yang terletak di kawasan Imbi, Kuala Lumpur kepada 1MB; dan

b. Bandar Malaysia – Pemindahan milik tanah Kerajaan (alienation of Lands- freehold status) yang merangkumi Lapangan Terbang Tentera Udara Diraja Malaysia Simpang Sungai Besi dan kawasan bersempadan milik Kerajaan kepada 1MDB. 1MDB akan bekerjasama dengan Lembaga Tabung Angkatan Tentera dalam memajukan projek penempatan semula Pangkalan Udara Kuala Lumpur.

1.3. Jemaah Menteri seterusnya telah meluluskan pindah milik tanah tersebut kepada 1MDB pada 28 Julai 2010 melalui memorandum daripada Menteri Sumber Asli dan Alam Sekitar.

1.4. Pada 29 Jun 2012, Mesyuarat Jemaah Menteri telah memutuskan supaya projek pembangunan KLIFD ditukar nama kepada Tun Razak Exchange (TRX) bagi membuka lebih ruang kepada aktiviti ekonomi lain seperti perdagangan, perkhidmatan dan tidak terhad kepada perkhidmatan kewangan sahaja. Projek TRX dianggarkan mempunyai nilai pembangunan kasar (GDV) berjumlah RM40 bilion dan dirancang menjadi pusat kewangan antarabangsa dan daerah kewangan pertama Kuala Lumpur. Manakala projek Bandar Malaysia pula adalah projek pembangunan semula lapangan terbang Sungai Besi dan akan dibangunkan berlandaskan lima petunjuk ekonomi utama, iaitu pembangunan berorientasikan transit, perusahaan kreatif, hub perniagaan global, destinasi membeli-belah dan industri pelancongan.

1.5. Pembangunan Strategik Kuala Lumpur memerlukan penglibatan bersepadu pelbagai pihak sama ada agensi Kerajaan mahupun swasta bagi memastikan kejayaan pembangunan seperti yang dirancang. Sehubungan itu, Unit Perancang Ekonomi telah dilantik dan diberikan tanggungjawab untuk memudah cara dan memantau pelaksanaan projek TRX. Jawatankuasa Pasukan Petugas yang dipengerusikan oleh Menteri yang bertanggungjawab terhadap Unit Perancang Ekonomi, Jabatan Perdana Menteri telah ditubuhkan dengan keahlian yang dipersetujui oleh YAB Perdana Menteri pada 8 Ogos 2012.

1.6. Ringkasan pelaburan Kumpulan 1MDB dalam sektor hartanah sehingga bulan September 2015 adalah seperti jadual berikut:

Screenshot 2016-07-20 08.27.18

2. STRUKTUR KORPORAT DAN TADBIR URUS

2.1. Pada 2 Februari 2010, 1MDB menubuhkan syarikat subsidiari, iaitu City Streams Sdn. Bhd. dengan modal berbayar RM2.00 di mana aktiviti utama syarikat ini adalah merangkumi pelaburan dan pembangunan hartanah. City Streams Sdn. Bhd. mempunyai satu subsidiari, iaitu Raintree Summit Sdn. Bhd. Pada 13 Mei 2010, City Streams Sdn. Bhd. telah ditukar nama kepada 1MDB Real Estate Sdn. Bhd. (1MDB RE). Berdasarkan penyata kewangan 1MDB RE bagi tahun berakhir 31 Mac 2011, syarikat ini mempunyai dua subsidiari, iaitu KLIFD Sdn. Bhd. (dahulunya dikenali Raintree Summit Sdn. Bhd.) dan Bandar Malaysia Sdn. Bhd. serta dua sub-subsidiari, iaitu Synergy Point Ltd. dan Ivory Point Ltd. (Labuan). Kesemua syarikat tersebut diwujudkan bertujuan untuk perniagaan pembangunan hartanah. Bagi tahun kewangan 2012 pula, 1MDB RE mewujudkan satu lagi subsidiari, iaitu Ivory Merge Sdn. Bhd. dan sub-subsidiari, iaitu Pelita Merpati Sdn. Bhd. di mana kedua-dua syarikat juga berstatus dorman.

2.2. Bagi tahun kewangan berakhir 31 Mac 2013, 1MDB RE melupuskan pegangan saham dalam dua sub-subsidiari yang diperbadankan d Labuan, iaitu Synergy Point Ltd. dan Ivory Point Ltd. serta satu sub-subsidiari yang diperbadankan di Malaysia, iaitu Pelita Merpati Sdn. Bhd. Pada tahun kewangan 2013 juga, 1MDB RE meningkatkan modal dibenarkan daripada RM100,000 kepada RM2.50 bilion saham biasa serta modal berbayar daripada RM2 kepada RM2.50 bilion. Pada 25 September 2012, 1MDB RE menerbitkan 1.78 bilion saham biasa @ RM1.00 sesaham kepada 1MDB bagi perolehan 34 lot tanah Tun Razak Exchange dan 69,999,998 saham biasa @ RM1.00 sesaham sebagai jumlah terhutang kepada 1MDB. Seterusnya pada 18 Mac 2013, 1MDB RE menerbitkan 650 juta saham biasa @ RM1.00 sesaham kepada 1MDB sebagai balasan pertukaran untuk 12 lot hak milik tanah Bandar Malaysia.

2.3. Sehingga 31 Mac 2014, 1MDB RE mempunyai empat subsidiari, iaitu KLIFD Sdn. Bhd., Bandar Malaysia Sdn. Bhd., Pristine Link Sdn. Bhd.( berstatus dorman) dan Ivory Merge Sdn Bhd. (berstatus dorman). Berdasarkan struktur korporat 1MDB RE sehingga bulan Oktober 2015, 1MDB RE mempunyai enam subsidiari, iaitu Bandar Malaysia Sdn. Bhd., KLIFD Sdn. Bhd., 1MDB Commercial Sdn. Bhd., 1MDB Hotels & Resorts Sdn. Bhd., Pristine Link Sdn. Bhd., dan Crescent Palace Sdn. Bhd. Satu syarikat bersekutu diwujudkan di bawah 1MDB Commercial Sdn. Bhd., iaitu LQ Retail Sdn. Bhd. dan tiga syarikat bersekutu di bawah 1MDB Hotels @ Resort Sdn. Bhd., iaitu LQ Residential 1, LQ Residential 2 dan LQ Residential 3. Butiran lanjut adalah seperti carta berikut:

Screenshot 2016-07-20 08.27.26

2.4. Pada 16 Disember 2015, 1MDB RE telah menukar nama syarikat kepada TRX City Sdn. Bhd. Bagaimanapun, nama 1MDB RE masih diguna pakai bagi tujuan laporan ini.

2.5. Maklumat modal dibenarkan dan modal berbayar bagi 1MDB RE dan subsidiarinya adalah seperti jadual berikut:

Screenshot 2016-07-20 08.27.32

2.6. Lembaga Pengarah 1MDB RE dianggotai oleh tiga orang Lembaga Pengarah di mana dua daripadanya merupakan wakil daripada syarikat induk, iaitu Presiden dan Pengarah Eksekutif Kumpulan 1MDB, Ketua Pegawai Kewangan 1MDB dan Ketua Pegawai Eksekutif 1MDB RE. Manakala bagi dua syarikat subsidiari di bawah 1MDB RE yang berperanan sebagai special purpose vehicle bagi projek TRX dan projek Bandar Malaysia masing-masing mempunyai dua orang ahli Lembaga Pengarah yang sama. Butiran lanjut adalah seperti jadual berikut:

Screenshot 2016-07-20 08.27.39

2.7. 1MDB RE dan subsidiari di bawahnya dipantau oleh satu jawatankuasa, iaitu Real Estate Executive Committee (RE Exco) bagi memastikan tadbir urus yang berkesan. RE Exco dianggotai oleh Pengerusi Lembaga Pengarah 1MDB (Pengerusi RE Exco), tiga orang Lembaga Pengarah 1MDB serta Presiden dan Pengarah Eksekutif Kumpulan 1MDB. Peranan RE Exco berdasarkan terma rujukan yang diluluskan oleh Lembaga Pengarah 1MDB melalui resolusi bertulis bertarikh 21 Januari 2015 adalah seperti berikut:

a. Menilai prestasi subsidiari yang terlibat dalam operasi pembangunan hartanah;

b. Menimbang dan mencadangkan langkah penyelesaian atau cadangan bagi meningkatkan pencapaian subsidiari berkaitan pembangunan hartanah; dan

c. Menilai perolehan, penjualan atau cadangan perniagaan (feasibility and financial viability compatibility and value add) dalam bidang hartanah.

2.8. Dari aspek tadbir urus pemantauan projek TRX, Jawatankuasa Pasukan Petugas yang ditubuhkan d bawah Unit Perancang Ekonomi (EPU), Jabatan Perdana Menteri pada 8 Ogos 2012 mempunyai terma rujukan seperti berikut:

a. Memperakukan Penunjuk Prestasi Utama (KPI) pelaksanaan TRX bagi 1MDB.

b. Menyelaras, memudahcara dan memantau kemajuan pelaksanaan TRX.

c. Mencadang penambahbaikan pelaksanaan.

d. Mewujudkan jawatankuasa kerja bagi menguruskan isu-isu tertentu.

e. Melaporkan kemajuan projek dari semasa kepada YAB Perdana Menteri.

Jawatankuasa ini dipengerusikan oleh Menteri yang bertanggungjawab terhadap Unit Perancang Ekonomi, Jabatan Perdana Menteri dan mempunyai keahlian seperti jadual berikut:

Screenshot 2016-07-20 08.27.48

2.9. Dalam melaksanakan peranan dan fungsinya, Jawatankuasa Pasukan Petugas turut dibantu oleh Jawatankuasa Kerja dan dipengerusikan oleh Timbalan Ketua Pengarah (Makro) Unit Perancang Ekonomi. Ahli Jawatankuasa Kerja terdiri daripada wakil Kementerian dan agensi yang ada dalam Jawatankuasa Pasukan Petugas termasuk Kementerian Wilayah Persekutuan dan Dewan Bandaraya Kuala Lumpur. Sejak tahun 2012 hingga bulan Mei 2015, Jawatankuasa Pasukan Petugas telah bermesyuarat sebanyak lima kali. Antara perkara yang dibincang, diselaras serta diputuskan adalah berkaitan dengan perkara seperti berikut:

  • Penempatan semula pejabat SMART;
  • Penempatan semula pasar baru Bukit Bintang;
  • Jalan akses ke lebuh raya MEX;
  • Projek kompleks perdagangan bersepadu;
  • Insentif pengecualian cukai
  • Projek penyuraian trafik dan penambahbaikan Jalan Tun Razak; dan
  • Sambungan terus high speed rail.

2.10. Semakan JAN mendapati 1MDB telah mewujudkan struktur tadbir urus yang bersesuaian bagi pembangunan projek Tun Razak Exchange dan Bandar Malaysia. Penglibatan pelbagai agensi Kerajaan, swasta dan Kementerian melalui Jawatankuasa Pasukan Petugas yang diwujudkan telah memberikan platform dalam menyelesaikan masalah perancangan dan pembangunan projek yang melibatkan kerjasama pelbagai pihak yang berkaitan.

3. PROJEK TUN RAZAK EXCHANGE

3.1. Perancang Projek

3.1.1. Projek Tun Razak Exchange (Projek TRX) yang dahulunya dikenali sebagai KLIFD telah dilancarkan pada 30 Julai 2012 dan merupakan projek strategik untuk membangunkan Kuala Lumpur sebagai pusat kewangan antarabangsa. Lokasi cadangan Projek TRX adalah seperti gambar berikut:

Screenshot 2016-07-20 08.31.45

3.1.2. Pembangunan Projek TRX adalah bagi menyokong inisiatif Kerajaan khususnya dalam perkara berikut:

a. Memacu pertumbuhan ekonomi, menarik pelaburan asing dalam perkhidmatan kewangan dan perniagaan yang bernilai tambah tinggi.

b. Menjadikan Kuala Lumpur sebagai pusat perniagaan antarabangsa yang terkemuka dan pusat tumpuan bagi perkhidmatan kewangan Islam di rantau ini;

c. Menarik bakat mahir ke Malaysia dan mewujudkan lebih banyak peluang pekerjaan; dan

d. Mempromosi pelaksanaan konsep pembangunan mapan dan low carbon cities framework dalam pembangunan infrastruktur.

3.1.3. 1MDB RE telah menyediakan Pelan Induk bagi pembangunan TRX yang diluluskan oleh Dewan Bandaraya Kuala Lumpur pada 3 April 2012. Menurut 1MDB RE, Pelan Induk yang disediakan merupakan satu living document di mana ia akan diubah mengikut keperluan berdasarkan permintaan pasaran semasa. Pelan Induk asal telah dipinda sebanyak dua kali yang diluluskan masing-masing pada 12 Jun 2015 dan 8 Julai 2015. Cadangan pembangunan TRX berdasarkan Pelan Induk terakhir yang diluluskan merangkumi pelbagai binaan bagi diverse mixture of users seperti jadual berikut:

Screenshot 2016-07-20 08.33.11

3.1.4. Beberapa komponen utama dalam Pelan Induk TRX seperti yang diluluskan oleh Dewan Bandaraya Kuala Lumpur pada 8 Julai 2015 adalah seperti berikut:

  • 20.95 juta kaki persegi jumlah keluasan (tidak termasuk tapak tempat letak kenderaan);
  • 25 bangunan;
  • 2.20 juta kaki persegi pusat membeli belah;
  • 18,576 tempat letak kenderaan; dan
  • 23% kawasan lapang/hijau.

3.2. Perolehan Tanah Projek Tun Razak Exchange

3.2.1. Tanah seluas 70.5 ekar di kawasan Imbi pada asalnya adalah milik Pesuruhjaya Tanah Persekutuan (PTP). Mesyuarat Jemaah Menteri pada 13 April 1994 bersetuju supaya tanah tersebut dipindah milik kepada Dataran Perdana Sdn. Bhd. (DPSB), iaitu syarikat di bawah Menteri Kewangan Diperbadankan [sebelum diambil alih oleh Pelaburan Hartanah Berhad(PHB)]. Walaupun persetujuan telah lama diperoleh, perjanjian pindah milik tanah hanya ditandatangani pada 7 April 2010 dan DPSB telah menjelaskan bayaran pindah milik kepada PTP berjumlah RM740,000 masing-masing pada 22 April 2010 dan 5 Mei 2010. PHB telah mendaftarkan kaveat persendirian ke atas tanah ini bagi menjamin kepentingannya.

3.2.2. Bagaimanapun, Jemaah Menteri yang bermesyuarat pada 28 April telah meluluskan supaya tanah d kawasan Imbi dipindah hak milik kepada 1MDB bagi melaksanakan cadangan pembangunan strategik Kuala Lumpur. Pada 15 Jun 2010, Kementerian Kewangan memohon PTP membatalkan perjanjian pindah milik tanah antara PTP dan DPSB bagi membolehkan pindah milik tanah kepada 1MDB serta mengembalikan semula wang bayaran pindah milik tanah kepada DPSB. Pada 28 Julai 2010, Jemaah Menteri memutuskan PTP memindahkan 34 lot tanah DPSB kepada 1MDB dengan harga nominal sejumlah RM1,000 bagi setiap lot serta membatalkan keputusan mesyuarat terdahulu ( 13 April 1994).

4.2.3. Bagi melaksanakan pindah milik tanah kepada 1MDB, dua perjanjian pembatalan telah ditandatangani antara pihak yang terlibat. Perjanjian Pembatalan Pertama ditandatangani antara PTP dan DPSB pada 8 September 2010 untuk membatalkan perjanjian pindah milik bagi 37 lot yang ditandatangani pada 7 April 2010. Perjanjian Pembatalan Kedua pula ditandatangani antara Menteri Kewangan Diperbadankan dan PHB pada 14 September 2010  bagi menarik semula kaveat ke atas DPSB dalam tempoh 14 hari selepas RM100 juta diterima di bawah Perjanjian Penyelesaian.

3.2.4. Pada 17 September 2010, Perjanjian Penyelesaian telah ditandatangani antara 1MDB, DPSB dan PHB di mana 1MDB bersetuju untuk membayar penyelesaian berjumlah RM230 juta, iaitu RM130 juta kepada DPSB dan RM100 juta kepada PHB. Pembelian 34 lot tanah TRX telah dimuktamadkan dengan termeterainya Perjanjian Jual Beli antara PTP dan 1MDB pada 1 Oktober 2010 dengan harga jualan berjumlah RM34,000 (RM1,000 satu lot). Kronologi perolehan tanah TRX adalah seperti jadual berikut:

Screenshot 2016-07-20 08.34.02

3.2.5. Semakan JAN mendapati sejumlah RM230.11 juta kos perolehan tanah TRX telah direkodkan dalam penyata kewangan 1MDB bagi tahun kewangan berakhir 31 Mac 2011 seperti jadual berikut:

Screenshot 2016-07-20 08.34.313.2.6. Semasa tanah TRX diperoleh, terdapat beberapa penyewa yang telah menandatangani perjanjian penyewaan PTP bagi menduduki tanah tersebut. Bagi mengosongkan tapak TRX, Kumpulan 1MDB telah menandatangani Perjanjian Penyelesaian dengan penyewa tanah tersebut serta bersetuju membayar bantuan kewangan muhibah (goodwill financial assistance), bayaran penyelesaian dan pendahuluan berjumlah RM72.27 juta seperti jadual berikut:

Screenshot 2016-07-20 08.34.59

3.2.7. Bayaran bantuan kewangan muhibah kepada semua penyewa tanah tersebut telah dijelaskan oleh Kumpulan 1MDB. Bagi Wawasan Cempaka, kedua-dua pihak telah bersetuju untuk membuat penyelesaian tanpa kos.

3.2.8. Manakala bagi tanah yang disewa oleh UMNO Bahagian Bukit Bintang, persetujuan telah dicapai antara dua pihak di mana 1MDB RE bersetuju untuk membeli bangunan lain bagi menempatkan pejabat UMNO tersebut. Selaras dengan resolusi Lembaga Pengarah 1MDB bertarikh 14 Oktober 2011, 1MDB telah membeli satu unit 6 tingkat bangunan kedai pejabat di No. 157, Jalan Maharajalela, Kuala Lumpur dengan harga RM2.80 juta pada 18 November 2011. Bangunan ini kemudiannya telah dijual semula kepada UMNO Bahagian Bukit Bintang dengan harga yang sama dengan menandatangani perjanjian jual beli pada 20 April 2012. Dengan mengambil kira wang pampasan sejumlah RM1 juta yang perlu dibayar oleh 1MDB, UMNO Bahagian Bukit Bintang perlu membayar baki sejumlah RM1.80 juta secara ansuran. Bayaran ansuran yang dipersetujui berjumlah RM600,000 sepatutnya dijelaskan melalui ansuran selama 60 bulan bermula bulan Julai 2012 hingga Jun 2017. Manakala baki berjumlah RM1.20 juta akan dibayar pada ansuran terakhir bulan ke-60. Bagaimanapun, semakan JAN mendapati bayaran terakhir yang dibuat oleh UMNO Bahagian Bukit Bintang hanyalah setakat ansuran bulan Disember 2013 yang diterima pada 21 Februari 2014. Baki bayaran ansuran adalah berjumlah RM1.62 juta.

3.2.9. Di samping itu, pasar sedia ada di kawasan tersebut juga perlu dipindahkan agar sesuai dengan konsep pembangunan TRX. Persetujuan telah dicapai untuk pembangunan semula pasar baru Bukit Bintang memalui beberapa siri perbincangan antara 1MDB dan DBKL serta mesyuarat Jawatankuasa Pasukan Petugas. Pada 10 Februari 2014, Lembaga Pengarah 1MDM melalui resolusi bertulis telah bersetuju dengan keputusan mesyuarat RE Exco yang meluluskan kos pembinaan pasar baru Bukit Bintang yang perlu ditanggung oleh 1MDB terhad kepada RM30 juta. Sejumlah RM15.07 juta telah dibayar kepada DBKL sehingga bulan Oktober 2015.

3.2.10. Secara keseluruhannya, kos perolehan tanah TRX telah meningkat kepada RM302.38 juta dengan mengambil kira bayaran perolehan tanah terdahulu berjumlah RM230.11 juta serta bantuan kewangan muhibah dan bayaran penyelesaian (termasuk pendahuluan) berjumlah RM72.27 juta. Mengikut Minit Mesyuarat Lembaga Pengarah 1MDB bertarikh 5 Julai 2010, kos perolehan tanah TRX berjumlah RM230.11 juta telah dibiayai melalui rizab tunai sedia ada.

3.3. Pertukaran Hak Milik Tanah Projek TRX

3.3.1. Pindah milik tanah Projek TRX daripada PTP kepada 1MDB telah didaftarkan pada 23 November 2010 dengan balasan berjumlah RM34,000. Pada 7 Disember 2012, tanah TRX telah dipindah milik kepada 1MDB RE dengan balasan berjumlah RM1.78 bilion. Nilai ini adalah bersamaan dengan nilaian oleh Tetuan CH Williams Talhar & Wong (CH Williams) pada 15 Februari 2012 yang berasaskan andaian berikut:

a. Tempoh pegangan bebas hartanah

b. Hartanah terdiri daripada 34 dokumen hak milik meliputi keluasan tanah seluas 69.396 ekar;

c. Hartanah ditetapkan bagi kegunaan komersil/tidak ditetapkan untuk sebarang kegunaan tertentu mengikut syarat nyata dalam dokumen hak milik;

d. Hartanah ditetapkan untuk kegunaan komersil dengan nisbah plot 1:6.80; dan

e. Hartanah dinilai berdasarkan milikan kosong dan bebas daripada bebanan.

3.3.2. Pindah milik tanah diluluskan melalui resolusi Lembaga Pengarah 1MDB bertarikh 28 Ogos 2012. Perjanjian jual beli antara 1MDB dan 1MDB RE telah ditandatangani pada 20 September 2012 dan dilunaskan dengan terbitan 1.78 bilion unit @RM1.00 saham 1MDB RE kepada 1MDB. Seterusnya, tanah TRX telah dipindah milik kepada KLIFD Sdn. Bhd. (KLIFD), iaitu subsidiari milik penuh 1MDB RE pada 16 Disember 2013 dengan balasan berjumlah RM1.90 bilion dan dinilai oleh jurunilai yang sama pada 17 Disember 2013 dengan nilaian bersamaan harga jualan. Penjualan tanah ini direkodkan dalam penyata kewangan 1MDB RE sebagai jumlah terhutang daripada subsidiari. Pindah milik ini dibuat kerana KLIFD merupakan SPV bagi projek TRX. Kronologi pindah milik tanah TRX adalah seperti carta berikut:

Screenshot 2016-07-20 08.35.52

3.3.3. Peningkatan harga jualan pada setiap peringkat pindah milik tanah kepada subsidiari diambil kira dalam kos pembangunan kasar projek. Ini memberi kesan kepada keuntungan projek secara keseluruhannya. Pertukaran hak milik tanah yang bermula daripada 1MDB, 1MDB RE dan akhirnya kepada KLIFD telah membentuk struktur pengurusan projek TRX seperti berikut:

a. 1MDB RE sebagai syarikat pegangan pelaburan dan pemaju utama untuk Pangkalan Udara Kuala Lumpur (PUKL) serta pemaju utama untuk projek TRX dan Bandar Malaysia; dan

b. KLIFD sebagai pemilik tanah TRX dan special purpose vehicle untuk membiayai projek TRX.

Struktur korporat 1MDB RE dan KLIFD adalah seperti carta berikut:

Screenshot 2016-07-20 08.36.52

3.3.4. Pada 17  Disember 2013, Tetuan CH Williams telah menilai tanah projek TRX bagi 34 lot dengan nilaian berjumlah RM1.90 bilion. Nilaian ini telah digunakan bagi mendapatkan pembiayaan RM550 juta daripada Ambank Berhad di mana syarat pinjaman menyatakan nilai hartanah TRX hendaklah bernilai tidak kurang daripada RM1.90 bilion. Manakala penilaian kedua telah dibuat oleh jurunilai yang sama pada 31 Mac 2014 dengan nilai RM2.70 bilion. Penilaian kedua ini memberikan peningkatan sejumlah RM800 juta kepada nilai tanah TRX dalam tempoh tiga bulan. Penyata kewangan 1MDB berakhir 31 Mac 2014 merekodkan kos tanah TRX berjumlah RM2.70 bilion, iaitu mengambil kira penilaian yang dibuat pada tarikh penyata kewangan, iaitu 31 Mac 2014.

3.3.5. Pada 8 September 2015, JAN telah memohon penilaian daripada Jabatan Penilaian dan Perkhidmatan Harta (JPPH) bagi mendapatkan pandangan mereka. Berdasarkan surat daripada Ibu Pejabat JPPH bertarikh 6 November 2015, nilaian JPPH menunjukkan perbezaan berjumlah RM994 juta antara dua tarikh nilaian tersebut, iaitu 17 Disember 2013 dan 31 Mac 2014 dengan menggunakan keluasan, asas nilaian dan andaian yang sama dengan laporan penilaian oleh Tetuan CH Williams. Perbezaan nilai yang ketara tersebut kerana mengambil kira jangkaan infrastruktur dan rangkaian jalan raya yang dirancang dan akan siap dibina di kawasan tersebut.

3.3.6. Perenggan 2.1.1 Malaysian Valuation Standard (5th edition 2015) menyatakan jurunilai perlu sentiasa memahami kehendak, keperluan dan melaksanakan permintaan pelanggan. Semakan JAN mendapati asas andaian penilaian pertama dan penilaian kedua yang digunakan oleh Tetuan CH Williams adalah seperti jadual berikut:

Screenshot 2016-07-20 08.38.14

3.3.7. Perbandingan nilaian tanah TRX antara Tetuan CH Williams dan penilaian JPPH adalah seperti jadual berikut:

Screenshot 2016-07-20 08.38.38

Analisis JAN mendapati peningkatan harga berjumlah RM800 juta oleh Tetuan CH Williams dan RM994 juta oleh JPPH terhadap nilai tanah TRX dalam tempoh tiga bulan antara Disember 2013 dan Mac 2014 adalah munasabah dengan mengambil kira jangkaan kemudahan infrastruktur jalan ingress/egress baru yang akan siap dibina di persekitaran tersebut.

3.4. Cadangan Usaha Sama Dengan Pelabur-Pelabur Strategik

3.4.1. Pada Peringkat awal pelaksanaan projek, 1MDB RE berhasrat menjadi full master developer bagi projek pembangunan TRX. Sehubungan itu, 1MDB RE telah mempelawa para pelabur strategik sebagai rakan pelabur kerana projek TRX merupakan satu projek pembangunan berskala besar, berimpak tinggi dan memerlukan pelaburan yang besar. Semakan JAN terhadap minit mesyuarat dan resolusi Lembaga Pengarah 1MDB mendapati dua pelabur luar negara telah menzahirkan minat untuk melabur dalam projek TRX bagi tempoh tahun 2010 hingga 2013 seperti jadual berikut:

Screenshot 2016-07-20 08.39.37

3.4.2. Bagaimanapun, analisis JAN terhadap Minit Mesyuarat Lembaga Pengarah 1MDB mendapati Aabar Investments PJS tidak menunjukkan kesungguhan atau komitmen terhadap projek TRX. Semasa mesyuarat pada 27 Januari 2014, Lembaga Pengarah 1MDB dimaklumkan tiada sebarang perkembangan status cadangan usaha sama antara 1MDB dan Aabar Investments PJS sungguhpun perjanjian usaha sama antara kedua-dua pihak berkaitan kerjasama dalam syarikat Abu Dhabi Malaysia Investment Company telah ditandatangani pada 12 Mac 2013. Pihak pengurusan 1MDB memaklumkan kepada JAN bahawa cadangan pembangunan projek TRX secara usaha sama dengan pelabur negara tidak direalisasikan atas sebab yang tiak dapat dipastikan. Tanpa penglibatan pelabur luar, perancangan 1MDB RE untuk pembangunan secara sendiri (full master developer) tidak dapat diteruskan. Oleh itu, pihak TRX telah lewat dimulakan dan pembangunan projek terpaksa dilewatkan mengikut fasa. Tawaran kontrak bagi kerja tanah dan asas bangunan di Fasa 1 yang sepatutnya melibatkan Zon 1, 2 dan 3 telah dikurangkan kepada Zon 3 sahaja menyebabkan nilai kontrak diturunkan kepada RM169.26 juta daripada nilai keseluruhan kontrak berjumlah RM1.048 bilion. Kronologi perbincangan Lembaga Pengarah 1MDB berhubung cadangan pelabur strategik untuk projek TRX adalah seperti jadual berikut:

Screenshot 2016-07-20 08.41.31

Screenshot 2016-07-20 08.42.07

3.4.3. Semasa mesyuarat pada 12 Januari 2015, Pengerusi Lembaga Pengarah 1MDB telah mengesyorkan cadangan usaha sama dengan Aabar bagi projek TRX diteliti semula sebagai salah satu cara menyelesaikan masalah aliran tunai yang dihadapi oleh Kumpulan 1MDB. Bagaimanapun, menurut pihak pengurusan 1MDB, sehingga bulan September 2015, tiada sebarang perjanjian yang muktamad ditandatangani dengan pelabur strategik seperti yang dicadangkan pada peringkat awal pembangunan projek TRX.

3.4.4. Lembaga Pengarah 1MDB sepatutnya mengarahkan pihak pengurusan mengkaji secara teliti setiap cadangan usaha sama untuk menentukan sama ada pihak pelabur strategik tersebut benar-benar berminat untuk membuat pelaburan sebenar dengan Malaysia untuk mengelakkan kelewatan pelaksanaan projek yang dirancang.

3.5. Pembangunan Dan Pengkomersilan Projek TRX

Lanjutan daripada cadangan usaha sama dengan pelabur strategik yang tidak menjadi kenyataan, 1MDB RE telah mengambil alih peranan sebagai master developer bagi pembangunan Projek TRX. Sehubungan itu, 1MDB RE telah mengeluarkan Memorandum Pelaburan bagi mempelawa pelabur asing dan tempatan untuk mengambil bahagian dalam pembangunan TRX khususnya untuk Zon Lifestyle Quarter dan Park Quarter. 1MDB RE telah melantik CB Richard Ellis (Malaysia) Sdn. Bhd. (CBRE) dan WTW Real Estate Sdn. Bhd. (WTW RE) sebagai perunding hartanah. Menurut 1MDB RE, proses bidaan untuk Memorandum Pelaburan telah dimuktamadkan pada bulan April 2014. Dalam usaha 1MDB RE ke arah pengkomersilan atau penjanaan dana bagi projek TRX, tiga kaedah telah digunakan, iaitu penjualan plot tanah, pembangunan sendiri dan pembangunan secara usaha sama. Status kemajuan pengkomersilan projek TRX sehingga bulan Oktober 2015 adalah seperti rajah berikut:

Screenshot 2016-07-20 08.42.46

3.5.1. Penjualan Plot Tanah

3.5.1. Sehingga bulan September 2015, 1MDB RE telah berjaya menjual lima plot tanah dengan nilai jualan berjumlah RM1.358 bilion. Daripada jumlah tersebut, sejumlah RM1.27 bilion telah diterima pada tahun 2015 manakala baki berjumlah RM88 juta akan diperoleh pada akhir tahun 2017. Bagaimanapun, hasil jualan plot tanah yang boleh digunakan untuk pembangunan projek TRX hanyalah sejumlah RM175 juta kerana RM1.095 bilion telah didahulukan kepada 1MDB dan RM88 juta hanya akan diterima pada tahun 2017. Hasil daripada jualan plot tanah projek TRX adalah seperti jadual berikut:

Screenshot 2016-07-20 08.43.19

3.5.1.2. Manakala bagi baki 11 plot tanah yang belum dijual, rundingan dengan pembeli berpotensi bagi penjualan tiga plot tanah sedang berlangsung dan dijangka dimuktamadkan pada tahun 2016 dengan anggaran nilai jualan berjumlah RM722 juta. Bagi baki lapan plot tanah dengan anggaran nilai jualan berjumlah RM1.87 bilion pula, dijangka hanya dapat dijual antara tahun 2018 hingga 2019 kerana plot tersebut sedang digunakan sebagai tapak sementara bahan binaan projek TRX. Butiran lanjut seperti jadual berikut:

Screenshot 2016-07-20 08.43.45

3.5.1.3. Secara keseluruhannya, pengkomersilan projek TRX melalui penjualan plot tanah bagi tempoh tahun 2015 hingga 2019 dianggarkan memberi pulangan kepada 1MDB RE sejumlah RM3.95 bilion seperti jadual berikut:

Screenshot 2016-07-20 08.44.08

3.5.2. Pembangunan Sendiri

3.5.2.1. 1MDB RE telah menandatangani Heads of Terms dengan sebuah institusi perkhidmatan kewangan antarabangsa pada 23 September 2014 bagi pembinaan sebuah bangunan di plot tanah komersil untuk disewakan kepada institusi tersebut bagi tempoh selama 15 tahun. Pendekatan ini bertujuan untuk menarik minat syarikat-syarikat antarabangsa bagi melonjak projek TRX di peringkat antarabangsa. Pembinaan bangunan setinggi 27 tingkat akan menempatkan 19 tingkat ruang pejabat, 6 tingkat podium letak kereta, ruang pelbagai guna, tempat letak kereta bawah tanah dan ruang sewaan bersih seluas 370,000 kaki persegi.

3.5.2.2. Institusi tersebut telah menandatangani perjanjian sewaan ruang seluas 426,500 kaki persegi pada kadar RM8.20 sekaki persegi dengan semakan semula sewaan dihadkan kepada 10% mengikut harga pasaran. Kos pembangunan kasar (kos tanah, kos pembinaan dan faedah kewangan) yang bermula pada tahun 2016 dan dijangka siap pada tahun 2018 adalah dianggarkan berjumlah RM506.18 juta. Pulangan daripada pelaburan secara pembangunan sendiri dianggarkan berjumlah RM537.38  juta selepas mengambil kira sewaan berjumlah RM1.043 bilion yang bakal diperoleh selama 15 tahun (2019 hingga 2033).

3.5.2.3. Pembangunan sendiri melalui pembinaan bangunan bagi tujuan penyewaan kepada sebuah syarikat kewangan global dapat menyumbang kepada peningkatan keyakinan pasaran antarabangsa dan satu pengiktirafan terhadap projek TRX walaupun ia tidak memberi impak terhadap pulangan kewangan dalam tempoh singkat kepada Kumpulan 1MDB.

3.5.3. Pembangunan Secara Usaha Sama

3.5.3.1. Lembaga Pengarah 1MDB telah meluluskan usaha sama dengan Lend Lease pada mesyuarat bertarikh 20 Oktober 2014. Pemilihan Lend Lease sebagai rakan usaha sama untuk pembangunan zon TRX Lifestyle Quarter adalah dibuat memalui proses Memorandum Pelaburan yang berstruktur dan telus. Proses ini diuruskan oleh CBRE. Lend Lease merupakan syarikat hartanah dan infrastruktur antarabangsa yang berpangkalan di Australia. Antara penglibatan projek pembangunannya di Malaysia ialah Menara Berkembar Petronas (Kuala Lumpur), Pinewood Iskandar Malaysia Studios (Johor), Setia City Mall (Selangor) dan Platinum Park (Kuala Lumpur). Manakala Lend Lease turut terlibat dalam projek pembangunan bandaraya antarabangsa seperti New York, Chicago, London, Sydney dan Melbourne.

3.5.3.2. Salah satu komponen bangunan yang akan dibina dalam projek TRX ialah TRX Lifestyle Quarter. Perjanjian usaha sama bagi pembangunan TRX Lifestyle Quarter telah ditandatangani pada 19 Mac 2015 antara 1MDB RE dan Lend Lease dengan kadar pemilikan ekuiti 40:60 dalam beberapa syarikat usaha sama subsidiari, iaitu LQ Retail, LQ Residential 1, LQ Residential 2 dan LQ Residential 3. TRX Lifestyle Quarter melibatkan pembangunan bercampur atas tanah seluas 17 ekar yang terdiri daripada pusat membeli-belah, menara kediaman dan hotel. Pembinaan pusat membeli-belah dijangka siap pada tahun 2018 dan menara kediaman pada tahun 2020.

3.5.3.3. Mengikut perjanjian usaha sama ini, 1MDB RE akan memperoleh hasil daripada penjualan tanah berjumlah RM1.718 bilion dan akan dibayar oleh Lend Lease secara berperingkat mulai tahun 2015 hingga 2020. Perolehan ini akan digunakan untuk membiayai obligasi 40% ekuiti 1MDB RE dalam projek usaha sama berjumlah RM1.142 bilion. Ini akan memberi pulangan bersih berjumlah RM576 juta seperti jadual berikut:

Screenshot 2016-07-20 08.44.46

3.5.3.4. Hasil projek usaha sama terdiri daripada sewaan pusat membeli-belah, penjualan menara kediaman dan hotel dijangka akan memberi pulangan kasar jangka panjang bagi tempoh tahun 2019 hingga 2024 berjumlah RM1.73 bilion. Ini menjadikan pulangan usaha sama termasuk jualan tanah berjumlah RM2.306 bilion seperti jadual berikut:

JADUAL 4.16

PULANGAN DARIPADA PROJEK USAHA SAMA (RM Juta)

PULANGAN

2015-2018

2019

2020

2021

2022

2023

2024

JUMLAH

Jualan Tanah

354.0

81.0

141.0

576.0

852.0

112.0

133.0

178.0

288.0

167.0

1,730.0

JUMLAH

354.0

933.0

253.0

133.0

178.0

288.0

167.0

2,306.0

3.5.4. Pulangan Pengkomersilan Projek TRX

3.5.4.1. Secara keseluruhannya, pengkomersilan projek TRX bagi tempoh tahun 2015 hingga 2033 melalui penjualan plot tanah, pembangunan sendiri dan projek usaha sama dijangka akan memberi pulangan sejumlah RM7.30 bilion. Bagaimanapun, sebelum penyewaan dan plot tanah dapat dijual pada nilai maksima, pembangunan infrastruktur perlu dilaksanakan dengan jangkaan kos berjumlah RM3.569 bilion. Oleh itu, nilai keseluruhan pengkomersilan TRX adalah berjumlah RM 3.73 bilion seperti jadual berikut:

Screenshot 2016-07-20 08.45.49

3.5.4.2. Status kemajuan pembangunan infrastruktur projek TRX sehingga bulan November 2015 adalah seperti gambar berikut:

Screenshot 2016-07-20 08.46.16

3.5.4.3. Usaha sama antara 1MB RE dan Land Lease merupakan pelaburan jangka panjang yang dapat memberi pulangan secara konsisten kepada 1MDB RE serta boleh membantu pembangunan projek TRX. Bagaimanapun, hasil pulangan kadar segera ang boleh diperoleh memalui jualan plot tanah yang berbaki sejumlah RM2.855 bilion (setelah ditolak pendahuluan kepada 1MDB sejumlah RM1.095 bilion) sebenarnya tidak mencukupi untuk membiayai keseluruhan kos infrastruktur TRX berjumlah RM3.569 bilion. Pulangan daripada pembangunan sendiri dan projek usaha sama berjumlah RM2.843 bilion pula hanya diterima secara berperingkat dalam tempoh tahun 2015 hingga 2033. Secara keseluruhannya, pengkomersilan projek TRX tidak dapat menyelesaikan beban hutang Kumpulan 1MDB pada masa terdekat.

3.6. Sumber Kewangan dan Aliran Tunai Projek TRX

3.6.1. Pada 3 Disember 2013, Lembaga Pengarah 1MDB memalui resolusi telah memberi persetujuan kepada 1MDB RE untuk menerima kemudahan pinjaman berjangka daripada Ambank (M) Berhad berjumlah RM550 juta dengan kadar faedah tahun 5.09%.  Tujuan pinjaman ini bagi membiayai sebahagian kos pembinaan kemudahan penggantian dari Pangkalan Udara Sungai Besi, Kuala Lumpur (PUKL) ke tapak penempatan semula, serta membiayai sebahagian perbelanjaan awal dan mobilisasi berkaitan kos infrastruktur projek TRX. Oleh itu, perjanjian tersebut telah ditandatangani antara 1MDB RE dan Ambank (M) Berhad pada 27 Disember 2013. Bagaimanapun, semakan JAN mendapati kesemua dana yang diterima daripada pinjaman tersebut telah didahulukan kepada 1MDB dan tidak digunakan untuk pembangunan projek TRX atau projek Bandar Malaysia walaupun keseluruhan saham biasa KLIFD (subsidiari 1MDB RE) telah dicagarkan kepada AmBank (M) Berhad.

3.6.2. Pada 10 Ogos 2015, perjanjian jual beli tanah plot C7.9-CT seluas 1.246 ekar dengan harga jualan berjumlah RM255 juta telah ditandatangani antara KLIFD dan Affin Bank Berhad. Pada tarikh perjanjian, Affin Bank Berhad telah membayar 10% wang pendahuluan berjumlah RM25.00 juta manakala baki berjumlah RM229.50 juta akan dibayar setelah geran tanah diserah kepada pembeli. Memandangkan serahan tanah hanya dapat dilaksanakan dalam tempoh enam bulan dan 1MDB mempunya obligasi untuk membayar balik faedah dan bayaran prinsipal pinjaman yang akan matang, iaitu RM92.50 juta (Marstan) dan RM120  juta (1MDB Energy (Langat) Sdn. Bhd.), 1MDB melalui resolusi Lembaga Pengarah bertarikh 10 Ogos 2015 telah bersetuju untuk memohon revolving credit dengan Affin Bank Berhad berjumlah RM229.50 juta dengan kadar keuntungan COF + 2.0% setahun. Kemudahan kredit ini dianggap lunas apabila geran tanah diserah kepada Affin Bank Berhad kelak. Sebagai jaminan terhadap kemudahan kredit tersebut, geran tanah tersebut perlu diserahkan dalam tempoh enam bulan; surat sokongan 1MDB dan Kementerian Kewangan perlu diperoleh; dan cagaran ke atas saham serta aset 1MDB RE (Ayer Itam) Sdn. Bhd. dan Farlim Properties Sdn. Bhd.

3.6.3. Semakan JAN mendapati terimaan daripada pembiayaan Affin Bank Berhad telah digunakan bagi tujuan membayar pinjaman 1MDB Energy (Langat) Sdn. Bhd. berjumlah RM120 juta., kemudian revolving credit Affin Bank berjumlah RM37 juta, escrow account Affin Bank berjumlah RM8 juta dan pendahuluan kepada 1MDB berjumlah RM64.50 juta. Terimaan pembiayaan Affin Bank Berhad berjumlah RM229.50 juga telah tidak digunakan untuk membiayai kos pembangunan projek TRX walaupun menggunakan KLIFD sebagai SPV bagi mendapatkan pinjaman ini.

3.6.4. Semakan JAN selanjutnya juga mendapati 1MDB melalui subsidiarinya, 1MDB Global Investments Ltd. (1MDB GIL) telah menerbitkan Nota USD3 bilion pada 19 Mac 2013 dengan surat sokongan daripada Kementerian Kewangan. Nota ini diterbitkan bagi tujuan modal permulaan untuk pelaburan dalam Abu Dhabi Malaysia Investment Company Limited (ADMIC), iaitu syarikat usaha sama antara 1MDB dan Aabar Investments Company PJS serta untuk tujuan korporat am. Nota ini pada kadar faedah 4.4% setahun serta matang pada tahun 2023 telah diluluskan melalui resolusi Lembaga Pengarah dan Pemegang saham 1MB bertarikh 12 Mac 2013.

3.6.5. Nota 7 kepada penyata kewangan 1MDB GIL bagi tahun 2014 menyatakan ADMIC adalah syarikat usaha sama untuk membangunkan projek TRX. Bagaimanapun, semakan JAN mendapati hasil terbitan nota ini tidak disalurkan untuk pembangunan projek TRX. Semakan terhadap rekod kewangan 1MDB GIL berakhir pada 31 Mac 2013 dan 31 Mac 2014 mendapati antara penggunaan Nota USD3 bilion adalah seperti jadual berikut:

Screenshot 2016-07-20 08.46.52

Mengikut maklum balas daripada pengurusan 1MDB bertarikh 9 Disember 2015, ADMIC ditubuhkan bagi tujuan pelaburan jangka panjang berimpak tinggi bagi faedah Malaysia dan Abu Dhabi d mana projek tersebut akan ditentukan oleh kedua-dua pihak. Sementara menunggu pelaburan dengan ADMIC dimuktamadkan, 1MDB telah menggunakan dana yang diterbitkan oleh 1MDB GIL bagi memenuhi keperluan yang bersesuaian.

3.6.6. Di samping itu, analisis JAN terhadap jangkaan aliran tunai projek TRX bagi tempoh tahun 2015 hingga 2025 mendapati aliran tunai negatif dijangka dihadapi oleh 1MDB RE bagi projek TRX pada tahun 2016 dan 2017 kerana hasil terimaan projek yang tidak mencukupi untuk menampung kos infrastruktur dan pembinaan. Bagaimanapun, aliran tunai negatif akan lebih kecil nilainya jika 1MDB memulangkan pendahuluan yang diambil daripada 1MDB RE. Butiran lanjut berhubung jangkaan aliran tunai projek TRX adalah seperti jadual berikut:

Screenshot 2016-07-20 08.47.19

3.6.7. Analisis JAN menunjukkan 1MDB RE akan mengalami kesukaran untuk memenuhi obligasi kewangannya bagi tahun 2016 dan 2017 disebabkan hasil daripada pengkomersilan TRX pada tahun berkenaan tidak dapat menampung perbelanjaan infrastruktur dan pembinaan bagi tempoh yang sama. Bagi menanggung kos pembangunan infrastruktur TRX, 1MDB RE bergantung sepenuhnya kepada penjualan plot tanah yang dijual pada tahun 2015 dan tahun berikutnya. Walaupun KLIFD diwujudkan sebagai special purpose vehicle untuk mendapatkan pembiayaan bagi projek TRX, pinjaman yang diperoleh melalui KLIFD didapati tidak digunakan untuk tujuan pembangunan TRX. Oleh itu, pengurusan 1MDB bersetuju dengan cadangan JAN untuk mengembalikan kepada 1MDB RE semua bayaran pendahuluan yang diberikan kepada 1MDB selepas hasil penjualan Edra oleh Kumpulan 1MDB yang dijangka diterima pada suku pertama/kedua tahun 2016 bagi memastikan kelancaran pembangunan infrastruktur TRX.

4. PROJEK BANDAR MALAYSIA

4.1. Perancangan Projek

4.1.1. Projek Bandar Malaysia merupakan salah satu projek yang diilhamkan oleh Kerajaan Malaysia sebagai satu elemen daripada Bidang Ekonomi Utama Negara di bawah Pelan Transformasi Ekonomi yang diumumkan oleh Perdana Menteri Malaysia pada tahun 2010. Projek ini melibatkan pembangunan semula 485.12 ekar kawasan tanah Lapangan Terbang Sungai Besi, Kuala Lumpur di bawah transformasi Greater Kuala Lumpur. Antara pemacu ekonomi utama perancangan Bandar Malaysia ialah untuk menjadikan Kuala Lumpur sebagai bandar bertaraf dunia dan daya tarikan bagi syarikat multinasional di samping menjadi hub pengangkutan utama dalam bandar keretapi berkelajuan tinggi antara Kuala Lumpur dan Singapura.

4.1.2. 1MDB RE (subsidiari 1MDB) merupakan pemaju utama projek Bandar Malaysia. 1MDB RE mewujudkan subsidiari, iaitu Bandar Malaysia Sdn. Bhd. (BMSB) sebagai special purpose vehicle bagi mendapatkan dana pembiayaan projek pembangunan Bandar Malaysia dan penempatan semula Pangkalan Udara Sungai Besi, Kuala Lumpur. BMSB merupakan pemilik tanah Bandar Malaysia. Butiran lanjut adalah seerti carta berikut:

Screenshot 2016-07-20 08.47.56

4.2. Pembangunan Semula Kawasan Lapangan Terbang Sungai Besi

4.2.1. Pembangunan Bandar Malaysia dibangunkan di atas tanah hak milik Pesuruhjaya Tanah Persekutuan (PTP) yang digunakan bagi Pangkalan Udara Sungai Besi, Kuala Lumpur(PUKL). Jemaah Menteri yang bermesyuarat pada 28 Julai 2010 antaranya memberi kelulusan kepada pemindahan milik tanah Kerajaan Persekutuan yang merangkumi tanah PUKL kepada 1MDB pada harga nominal sejumlah RM1,000 bagi setiap satu hak milik. 1MDB juga perlu berurusan sendiri bagi perolehan tiga lot tanah yang dipajak kepada Kelab Penerbangan Diraja Selangor di mana tempoh pajakannya akan berakhir pada tahun 2017. Selaras dengan keputusan Jemaah Menteri berkaitan pindah milik Tanah Persekutuan kepada 1MDB, pada 12 Ogos 2010, PTP telah mengemukakan permohonan kepada Pentadbir Tanah untuk mengenakan syarat tanah daripada “Tiada” kepada “Bangunan” melalui Seksyen 124 Kanun Tanah Malaysia.

4.2.2. Kos penempatan semula PUKL juga dipantau oleh Majlis Ekonomi, yang dipengerusikan oleh YAB Perdana Menteri Malaysia. Unit Perancang Ekonomi, Jabatan Perdana Menteri (JPM) bertindak sebagai urus setia kepada Majlis ini. Berdasarkan keputusan mesyuarat Majlis Ekonomi bertarikh 14 Februari 211, 1MDB perlu menanggung keperluan tambahan melalui trade off nilai bangunan/kemudahan yang tidak diperlukan oleh agensi terlibat dan Kerajaan akan menampung peruntukan tersebut sekiranya tidak mencukupi. Pada 3 Jun 2011, Majlis Ekonomi memutuskan bahawa 1MDB dan Kerajaan akan menanggung kos masing-masing sejumlah RM1.60 bilion dan RM1.118 bilion daripada kos keseluruhan penempatan semula PUKL.

4.2.3. Di samping itu, Jawatankuasa Permantauan Projek Penempatan Semula PUKL merupakan jawatankuasa yang ditubuhkan di bawah Perjanjian Pembangunan untuk meneliti dan memutuskan isu pelaksanaan yang dikemukakan oleh Kementerian Pertahanan, Kementerian Dalam Negeri atau 1MDB. Jawatankuasa ini dipengerusikan oleh Ketua Pengarah, Unit Perancang Ekonomi, JPM dan turut dianggotai oleh seorang wakil Kementerian Kewangan, seorang wakil Jabatan Kerja Raya, dua orang wakil pihak Kerajaan, dua orang wakil pihak 1MDB dan seorang wakil agensi Kerajaan yang memegang peranan sebagai penasihat dan tiada hak mengundi. Keputusan yang dibuat oleh jawatankuasa ini adalah tertakluk kepada dokumen Project Brief, Approved Schematic Design, Detail Drawing, JKR Building Specifications 2005, kos projek dan jadual pelaksanaan. Peranan Jawatankuasa Pemantauan Projek adalah seperti jadual berikut:

Screenshot 2016-07-20 08.48.26

4.2.4. Pada 15 Jun 2011, Perjanjian Jual Beli telah ditandatangani antara PTP dan 1MDB bagi pembelian 12 bidang tanah PUKL setelah Jemaah Menteri memberi hak kepada 1MDB pada 28 Julai 2010 bagi pembangunan semula kawasan tersebut sebagai projek Bandar Malaysia. Berdasarkan klausa 3 Perjanjian Jual Beli bertarikh 15 Jun 2011, pertimbangan bagi penjualan tanah tersebut adalah seperti berikut:

a. Bayaran berjumlah RM12,000 sahaja;

b. Pendaftaran dan pindahan Tanah Penempatan Semula 1( tanah Bandar Sri Sendayan) atas nama Pesuruhjaya Tanah Persekutuan;

c. Mendepositkan sejumlah RM129.43 juta ke dalam akaun amanah yang akan diwujudkan oleh Kerajaan bagi kos Tanah Penempatan Semula 2 (Subang Properties Sdn. Bhd.) dan Tanah Penempatan Semula 3 (tanah Kerajaan dalam Kem Tentera Udara Diraja Malaysia, Subang).

4.2.4. Dua belas Perjanjian Pajakan telah ditandatangani antara 1MDB dan PTP pada 15 Jun 2011 di mana pajakan tanah tersebut diberikan kepada Kerajaan Malaysia memandangkan obligasi 1MDB terhadap Perjanjian Perpindahan dan Perjanjian Pembangunan masih belum selesai. Keseluruhan 12 hak milik ini telah dipajakkan semula kepada Pesuruhjaya Tanah Persekutuan untuk tempoh lima tahun daripada 19 Ogos 2011 hingga 18 Ogos 2016 dengan nilai RM1.00 bagi setiap lot tanah.

4.2.6. Bagi tujuan pembangunan semula kawasan tersebut, 1MDB juga bersetuju untuk membuat penempatan semula Tentera Udara Diraja Malaysia, Unit Udara Polis Diraja Malaysia dan Tentera Darat Diraja Malaysia berdasarkan Perjanjian Penempatan Semula yang ditandatangani pada 15 Jun 2011 antara Kerajaan Malaysia dengan 1MDB. Pada tarikh yang sama, 1MDB menandatangani Perjanjian Jual Beli dengan Menteri Besar Negeri Sembilan Diperbadankan bagi mendapatkan tanah di Bandar Sri Sendayan bagi lokasi penempatan semula Tentera Udara Diraja Malaysia dengan harga pertimbangan berjumlah RM294.03 juta.

4.2.7. Klausa 4.4.(a), (b) dan (c) Perjanjian Penempatan Semula menyatakan 1MDB dan Kerajaan bersetuju bahawa kos pembangunan bagi penempatan semula serta tapak gantian (projek kos) adalah tidak lebih daripada RM2.717 bilion di mana sejumlah RM1.60 bilion akan ditanggung oleh 1MDB manakala RM1.117 bilion akan didahulukan oleh 1MDB dan Kerajaan akan membayar balik jumlah tersebut. Berdasarkan Lampiran 2 perjanjian, tapak penempatan semula adalah seperti jadual berikut:

Screenshot 2016-07-20 08.49.02

4.2.8. Pada 15 Februari 2012, perjanjian tambahan kepada Perjanjian Penempatan Semula ditandatangani bagi meminda klausa 3.3 Perjanjian Penempatan iaitu “perjanjian akan luput setelah pelaksanaan Perjanjian Pembangunan terakhir” dipinda kepada “perjanjian akan luput dalam tempoh enam bulan selepas pelaksanaan Perjanjian Pembangunan yang terakhir”. Seterusnya, kedu-dua pihak menandatangani pula perjanjian tambahan kedua pada 16 Ogo 2012 bagi pindaan klausa dalam Lampiran 3,4,dan 5 kepada perjanjian utama tanpa mempengaruhi kos projek dan dinyatakan dalam Jadual 1, 2 dan 3 kepada perjanjian tambahan kedua. Ringkasan kos penempatan semula dalam perjanjian tersebut adalah seperti jadual berikut:

Screenshot 2016-07-20 08.49.28

4.2.9. Kerajaan Malaysia dan 1MDB juga telah menandatangani lapan Perjanjian Pembangunan bagi lapan penempatan semula di mana 1MDB diberi hak untuk membangunkan semula tanah Sungai Besi. Seterusnya, 1MDB telah melantik 1MDB RE pada 12 Disember 2013 sebagai pemaju bagi melaksanakan pembangunan tanah tersebut. Butiran lanjut adalah seperti jadual berikut:

Screenshot 2016-07-20 08.49.54

Berdasarkan maklum balas daripada pengurusan 1MDB RE bertarikh 9 Disember 2015, fasiliti yang akan disediakan menurut Perjanjian Pembangunan adalah berkeluasan lebih 6.3 juta kaki persegi dibandingkan dengan keluasan asal fasiliti yang ada di PUKL seluas lebih dua juta kaki persegi. Keluasan tanah sebanyak 485 ekar di PUKL telah digantikan dengan lebih 90 ekar tanah baru di tiga lokasi penempatan semula.

4.2.10. Pada 11 Mac 2013, 1MDB telah melantik Perbadanan Perwira Harta Malaysia (PPHM), subsidiari Lembaga Tabung Angkatan Tentera sebagai kontraktor utama bagi mereka bentuk, membina dan menyiapkan lapan penempatan semula melalui kaedah turnkey dengan nilai kontrak keseluruhan berjumlah RM2.103 bilion. Butiran lanjut adalah seperti jadual berikut:

Screenshot 2016-07-20 08.50.25

Berdasarkan maklum balas daripada pengurusan 1MDB RE bertarikh 9 Disember 20155, jumlah tersebut merangkumi kos pembinaan asas berjumlah RM1.80 bilion, ‘provisional sum’ untuk kerja tambahan berjumlah RM283 juta dan kerja perpindahan berjumlah RM19 juta. Kos sebenar untuk kerja tambahan adalah tertakluk kepada keputusan daripada pihak Jawatankuasa Pemantauan Projek Pembangunan Semula PUKL. Bagaimanapun, keputusan belum lagi dimeterai dalam bentuk Perjanjian Tambahan.

4.3. Pertukaran Hak Milik Tanah Bandar Malaysia

4.3.1. Pada 15 Jun 2011, Perjanjian Jual Beli telah ditandatangani antara PTP dan 1MDB bagi pembelian 12 lot tanah PUKL, Sungai Besi dengan harga pertimbangan berjumlah RM12,000. Berdasarkan rekod di Pejabat Tanah dan Galian Wilayah Persekutuan Kuala Lumpur (PTG KL), keseluruhan tanah terlibat dengan pindah milik tanah kepada 1MDB daripada pihak PTP melibatkan transaksi berikut:

a. Pindah milik 11 hak milik tanah kepada 1MDB dan didaftarkan pada 19 Ogos 2011 dengan nilai balasan berjumlah RM11,000.00;

b. Pindah milik satu hak milik tanah (Geran 74865) kepada 1MDB dan didaftarkan pada 2 Mac 2012 dengan nilai balasan berjumlah RM1,000.00.

4.3.2. Lembaga Pengarah 1MDB melalui resolusi bertarikh 28 Ogos 2012 telah meluluskan untuk melupuskan 12 lot tanah kepada subsidiarinya, 1MDB RE dengan harga pertimbangan berjumlah RM650 juta dan dibayar melalui terbitan saham biasa 1MDB RE pada kadar RM1.00 sesaham. Seterusnya, Perjanjian Jual Beli antara 1MDB dan 1MDB RE ditandatangani pada 20 September 2012 dan dijelaskan melalui pemilikan ekuiti 1MDB sebanyak 650 juta unit @ RM1.00 dalam saham biasa 1MDB RE pada 18 Mac 2013. Nila tanah bagi pindah milik ini adalah berdasarkan penilaian oleh Tetuan CH Williams pada 6 Ogos 2010 dengan asas nilaian “As Is” berjumlah RM650 juta. Semakan JAN terhadap rekod PTG KL mendapati pindah milik daripada 1MDB kepada 1MDB RE untuk 12 hak milik tanah melibatkan transaksi seperti berikut:

a. Pindah milik tiga hak milik tanah (Geran 71945, Geran 75669, Geran 7532) dan didaftarkan pada 12 April 2013 dengan nilai balasan berjumlah RM245.83 juta;

b. Pindah milik sembilan hak milik tanah dan didaftarkan pada 12 April 2013 dengan nilai balasan berjumlah RM404.17 juta.

4.3.3. Pada 10 Disember 2013, 1MDB RE menerusi resolusi Lembaga Pengarah 1MDB RE telah melupuskan pemilikan 12 lot tanah Bandar Malaysia kepada subsidiarinya, iaitu Bandar Malaysia Sdn. Bhd. dengan harga pertimbangan berjumlah RM4.20 bilion. Nilaian pindah milik tanah ini adalah berdasarkan laporan jurunilai yang sama pada 1 Ogos 2013 dan direkodkan dalam penyata kewangan 1MDB RE berakhir 31 Mac 2014. Berdasarkan rekod pindah milik dii PTG KL, transaksi pindah milik tanah tersebut adalah seperti berikut:

a. Pindah milik tiga hak milik tanah (Geran 71945, Geran 75669 dan Geran 7532) dan didaftarkan pada 26 Mac 2014 dengan nilai balasan berjumlah RM1.586 bilion;

b. Pindah milik sembilan hak milik tanah dan didaftarkan pada 5 Mac 2014 dengan nilai balasan berjumlah RM2.614 bilion.

Ringkasan kronologi pindah milik tanah PUKL kepada Kumpulan 1MDB diringkaskan dalam carta berikut:

Screenshot 2016-07-20 08.51.56

4.4. Kos Pembangunan Projek Bandar Malaysia

4.4.1. Kos pembangunan kasar bagi Projek Bandar Malaysia merangkumi kos penyelesaian tanah, penempatan semula PUL, soft cost-master planning, pembangunan dan pembiayaan berjumlah hampir RM8.698 bilion. Sehingga bulan September 2015, sejumlah RM853 juta telah dibayar oleh 1MDB RE. Butiran lanjut adalah seperti jadual berikut:

Screenshot 2016-07-20 08.52.22

4.4.2. Perbelanjaan bagi kos penempatan semula PUKL sehingga bulan September 2015 adalah berjumlah RM844 juta. Kos penempatan semula ini merangkumi kos perolehan tanah (RMAF Subang, RMAF Sendayan dan RMP Subang) yang berjumlah RM369 juta, bayaran kepada akaun amanah yang diselenggara oleh Kementerian Pertahanan berjumlah RM70 juta bagi pembelian peralatan khusus, bayaran kepada PPHM selaku kontraktor utama berjumlah RM375 juta ( termasuk RM30 juta yang masih tertunggak) dan bayaran kepada perunding berjumlah RM30 juta.

4.4.3. Semakan JAN terhadap penyaluran peruntukan pembangunan PUKL mendapati Kerajaan Malaysia telah menjelaskan keseluruhan komitmen bayaran Kerajaan kepada 1MDB berjumlah hampir RM1.117 bilion berdasarkan consultant certification of work done. Butiran bayaran oleh Kerajaan adalah seperti jadual berikut:

Screenshot 2016-07-20 08.53.28

4.4.4. Bagaimanapun, semakan JAN mendapati peruntukan yang diterima daripada Kerajaan berjumlah RM1.117 bilion tidak digunakan sepenuhnya bagi membiayai kos penempatan semula seperti tujuan sebenar peruntukan tersebut diberikan oleh Kerajaan. Perkara ini dimaklumkan dalam mesyuarat Lembaga Pengarah 1MDB pada 17 Ogos 2015, di mana Ketua Pegawai Eksekutif 1MDB RE menyatakan Kerajaan telah membuat pembayaran penuh berjumlah RM1.10 bilion seperti yang telah dipersetujui kepada 1MDB untuk projek penempatan semula PUKL. Perincian penggunaan peruntukan yang diterima tersebut adalah seperti berikut:

Screenshot 2016-07-20 08.53.57

4.4.5. Mengikut 1MDB RE, nilai bayaran tertunggak kepada PPHM pada tarikh mesyuarat tersebut adalah dianggarkan sejumlah RM370 juta. Lembaga Pengarah 1MDB semasa mesyuarat pada 17 Ogos 2015 meminta supaya Encik Azmi (Ketua Pegawai Kewangan 1MDB) menjelaskan penggunaan sejumlah RM288 juta yang telah digunakan oleh 1MDB. Bagaimanapun, sehingga bulan September 2015, pihak JAN mendapati perkara ini masih belum dijelaskan kepada Lembaga Pengarah 1MDB.

4.4.6. Semakan JAN terhadap Perakuan Bayaran Interim kepada PPHM pula mendapati 50 perakuan yang dituntut bagi kos pembangunan lima lokasi penempatan semula iaitu RMAF Subang, RMAF Sendayan, RMP Subang, 31 Rejimen Artileri Diraja Kem Kajang dan RMAF Kuantan telah tertunggak sejak bulan Disember 2014 sehingga September 2015 (Perakuan No 17 hingga 26). Nilai bayaran tertunggak kepada PPHM sehingga bulan September 2015 adalah berjumlah RM396.41 juta.

4.4.7. Keadaan ini menunjukkan 1MDB RE mengalami masalah untuk membuat pembayaran kepada kontraktor penempatan semula sedangkan sejumlah RM288 juta peruntukan bayaran penempatan semula daripada Kerajaan yang sepatutnya digunakan untuk tujuan tersebut telah digunakan oleh 1MDB bagi perbelanjaan yang tidak dimaklum kepada Lembaga Pengarah 1MDB.

Maklum balas daripada pengurusan 1MDB bertarikh 9 Disember 2015 menyatakan bahawa sejumlah RM288 juta telah digunakan untuk menjelaskan bayaran faedah pinjaman sebagai memenuhi keperluan kewangan Kumpulan 1MDB secara menyeluruh.

4.5. Sumber Pembiayaan Projek Bandar Malaysia

4.5.1. 1MDB RE telah mendapatkan sumber pembiayaan bagi projek penempatan semula PUKL, Sungai Besi melalui dua pinjaman dan satu terbitan sukuk. Dua pinjaman tersebut telah diterima daripada Pertubuhan Keselamatan Sosial (PERKESO) dan Ambank (M) Berhad masing-masing berjumlah RM800 juta dan RM550 juta.

4.5.2. Perolehan pinjaman berjangka daripada PERKESO berjumlah RM800 juta telah diluluskan melalui resolusi Lembaga Pengarah 1MDB RE pada 24 April 2012. Perjanjian pinjaman telah ditandatangani pada 28 September 2012, dengan kadar faedah tahunan sebanyak 10 tahun MGS + 0.5%  dan akan matang pada 10 Oktober 2022. Kemudahan pinjaman ini bertujuan bagi membiayai kos penempatan semula instalasi ketenteraan yang beroperasi di Kem Sungai Besi bagi projek pembangunan semula instalasi ketenteraan yang beroperasi di Kem Sungai Besi bagi projek pembangunan Bandar Malaysia dan/atau untuk pelaburan hartanah lain. Jaminan Kerajaan Persekutuan terhadap pinjaman ini telah ditandatangani antara Menteri Kewangan II (wakil Kerajaan) dan PERKESO pada 28 September 20009.

4.5.3. Bagi pinjaman berjangka RM550 juta daripada Ambank (M) Berhad, perjanjian pinjaman ditandatangani pada 27 Disember 2013 untuk membiayai sebahagian kos penempatan semula Bandar Malaysia dan sebahagian perbelanjaan awal serta perbelanjaan mobilisasi bagi projek TRX. Semakan JAN terhadap penyata bank 1MDB RE mendapati sejumlah RM550 juta daripada pinjaman berjangka telah dimasukkan ke akaun 1MDB RE pada 7 Januari 2014. Bagaimanapun, pada tarikh yang sama kesemua jumlah tersebut telah dipindahkan kepada 1MDB. Pinjaman tersebut sepatutnya digunakan sepenuhnya bagi kos penempatan semula PUKL untuk projek Bandar Malaysia dan projek TRX. Huraian berkenaan pinjaman ini telah diterangkan dalam perenggan sebelum ini (perenggan 3.6.1.).

4.5.4. Manakala cadangan terbitan sukuk Murabahah oleh Bandar Malaysia Sdn. Bhd. (BMSB), subsidiari 1MDB RE, telah diluluskan semasa Mesyuarat Lembaga Pengarah 1MDB pada 20 Mei 2013 bagi membiayai kos penempatan semula PUKL. Klausa 2.2 Perjanjian Program yang ditandatangani antara BMSB dan AmInvestment Bank Berhad pada 13 Februari 2014 menerangkan penggunaan terbitan sukuk adalah bagi BMSB dan 1MDB RE membiayai sebahagian kos perpindahan projek dan/atau keperluan modal kerja.

4.5.5. Sukuk yang diterbitkan ini merupakan unrated sukuk berlandaskan prinsip shariah, iaitu sukuk Murabahah (via tawaruq arrangement). Unrated sukuk bermakna sukuk yang diterbitkan tidak diberikan penarafan oleh agensi penarafan berkaitan di mana sukuk tersebut tidak diperdagangkan di Papan Kedua Bursa serta pelabur kepada terbitan sukuk ini tidak memerlukan penarafan dibuat terhadap sukuk yang diterbitkan. Pada 13 Februari 2014, cagaran ke atas sukuk tersebut telah dibuat terhadap perkara berikut:

a. Shariah Compliant Disbursement Account, Shariah Compliant Finance Service Reverse Account (FSRA), Shariah Compliant Proceeds Account;

b. Sungai Besi Sale & Purchase (SPA);

c. Asset, properties, revenues, undertakings and right over Sungai Besi Land;

d. Construction Contract (Development Agreements), insurance & takaful policies and performance bond-PPHM; and

e. Two ordinary shares held by issuer.

4.5.6. Sukuk Murabahah berjumlah RM2.40 bilion diterbitkan dalam dua tranche yang merangkumi dua siri setiap satu mengikut tempoh matang antara 7 hingga 10 tahun. Tranche pertama dilanggan oleh Lembaga Tabung Haji (LTH) berjumlah RM1.50 bilion pada 20 Februari 2014 manakala tranche kedua berjumlah RM900 juta dilanggan oleh Kumpulan Wang Persaraan (Diperbadankan) (KWAP) pada 29 Disember 2014. Hasil terbitan sukuk tersebut, BMSB memperoleh sejumlah RM1.498 bilion dengan kadar diskaun beserta kos transaksi berjumlah RM901.57 juta. Butiran lanjut adalah seperti jadual berikut:

Screenshot 2016-07-20 08.55.16

4.5.7. Dalam mesyuarat Lembaga Pengarah 1MDB pada 24 Julai 2015, Encik Azmi (Ketua Pegawai Kewangan 1MDB) menjelaskan perolehan bersih daripada terbitan sukuk tersebut telah digunakan untuk tujuan lain memandangkan dana berkenaan tidak diperlukan bagi pembangunan Bandar Malaysia pada masa tersebut. Beliau memaklumkan perkara ini dibenarkan d bawah terma sukuk tersebut dan tidak akan memberi kesan kepada pelaksanaan pembangunan Bandar Malaysia di mana dana tersebut akan diberikan semula daripada Kumpulan 1MDB apabila diperlukan kelak. Bagaimanapun, Ketua Pegawai Eksekutif 1MDB RE semasa mesyuarat Lembaga Pengarah 1MDB pada 17 Ogos 2015 memaklumkan nilai bayaran tertunggak kepada kontraktor adalah dianggarkan sejumlah RM370 juta. Ini menunjukkan sekiranya perolehan yang diterima daripada terbitan sukuk tersebut tidak digunakan untuk tujuan lain pada tahun 2014, 1MDB RE mempunyai dana yang mencukupi untuk membayar tuntutan kontraktor bagi kos penempatan semula PUKL dan tidak akan menghadapi tunggakan bayaran kepada kontraktor seperti yang berlaku dalam tahun 2015.

4.5.8. JAN juga mendapati hanya RM34 juta (4.3%) daripada RM800 juta pinjaman berjangka daripada PERKESO digunakan bagi membiayai kos penempatan semula PUKL. Manakala RM457 juta (57.1%) telah didahulukan kepada 1MDB dan bakinya digunakan untuk projek TRX dan perbelanjaan operasi 1MDB RE. Bagi perolehan bersih sukuk berjumlah RM1.498 bilion, adalah didapati tiada pengagihan untuk bayaran perbelanjaan penempatan semula PUKL. Berdasarkan rekod kewangan 1MDB RE, sejumlah RM550 juta daripada perolehan bersih sukuk telah digunakan bagi melunaskan pinjaman berjangka berjumlah RM550 juta yang matang pada bulan Januari 2015 manakala RM919 juta (61.3%) didahulukan kepada 1MDB. Butiran lanjut mengenai penggunaan pinjaman dan sukuk adalah seperti jadual berikut:

Screenshot 2016-07-20 08.55.55

4.5.9. Secara keseluruhannya, daripada semua pembiayaan yang diambil bagi tujuan membiayai kos penempatan semula PUKL berjumlah RM3.75 bilion (daripada PERKESO, Ambank dan sukuk) didapati hampir sejumlah RM1.93 bilion (51.3%) telah didahulukan kepada 1MDB.

4.5.10. Kemudahan pinjaman dan sukuk berjumlah RM3.75 bilion yang diambil bagi kos penempatan PUKL Sungai Besi dan pembangunan Bandar Malaysia sepatutnya dapat membantu penyiapan projek Bandar Malaysia keseluruhannya. Bagaimanapun, hampir sejumlah RM1.93 bilion (51.3%) daripada dana tersebut yang telah didahulukan kepada 1MDB bagi memenuhi obligasi hutang Kumpulan 1MDB telah menjejaskan aliran tunai pembiayaan kos projek Bandar Malaysia. Keadaan ini boleh menyebabkan kelewatan penempatan semula PUKL daripada jadual asal perancangan awal serta menjejaskan pembangunan keseluruhan Bandar Malaysia.

Mengikut maklum balas daripada pengurusan 1MDB bertarikh 9 Disember 2015, keputusan menggunakan dana Kumpulan secara keseluruhan dibuat untuk memenuhi obligasi kewangan syarikat pada masa berkenaan.

4.6. Kemajuan Projek Bandar Malaysia

4.6.1. Fasa pembangunan Bandar Malaysia dikategorikan kepada empat fasa, iaitu penempatan semula PUKL Sungai Besi, pembangunan reka bentuk Bandar Malaysia, land matters dan pelaksanaan projek. Keseluruhan fasa pembangunan semula tanah lapangan terbang Sungai Besi ini dijangka selesai sepenuhnya pada tahun 2040. 1MDB RE mensasarkan penyiapan pembinaan dan penepatan semula PUKL dalam tempoh tiga tahun, iaitu bermula tahun 2014 dan dijangka siap sepenuhnya pada bulan Disember 2016. Pada bulan Oktober 2015, 1MDB RE telah diberikan kelulusan Kebenaran Merancang secara prinsip daripada Dewan Bandaraya Kuala Lumpur. Fasa pembangunan bagi projek Bandar Malaysia adalah seperti carta berikut:

Screenshot 2016-07-20 08.56.47

4.6.2. Berdasarkan laporan kemajuan penempatan semula PUKL sehingga bulan Ogos 2015 yang dikemukakan kepada Kementerian Kewangan, adalah didapati lima daripada lapan lokasi penempatan semula telah lewat antara 132 hari hingga 600 hari daripada perancangan asal. Manakala dua lokasi, iaitu Butterworth dan Gong Kedak hanya akan dimulakan pada bulan Disember 2015. Pangkalan Latihan Penerbangan Ipoh, Perak telah siap sepenuhnya dan Sijil Akuan Penerimaan telah diperoleh pada 13 Jun 2015.

4.6.3. Mengikut taklimat 1MDB RE kepada JAN pada 29 September 2015, kelewatan pembinaan penempatan semula di RMAF Subang berpunca daripada kelewatan penyerahan kawasan, penangguhan kelulusan daripada Majlis Bandaraya Shah Alam (MBSA) dan kelewatan pengesahan oleh pengguna. Butiran lanjut adalah seperti jadual berikut:

Screenshot 2016-07-20 08.57.15

4.6.4 Lawatan JAN pada 2 November 2015 ke tapak penempatan semula RMAF Subang, RMP Subang dan ARMY 31 RAD Kajang mendapati kerja pembinaan pada tahap yang minimum di mana kelihatan hanya beberapa orang pekerja binaan di tapak RMP Subang dan ARMY 31 RAD Kajang. Manakala di RMAF Subang, tiada pekerja binaan di tapak pembinaan. Antara gambar di tapak berkenaan adalah seperti berikut:

Screenshot 2016-07-20 08.57.41

4.6.5. Semasa Mesyuarat Khas pada 11 Mei 2015, Lembaga Pengarah 1MDB telah bersetuju untuk melaksanakan tender terbuka bagi jualan tanah Bandar Malaysia atau jualan ekuiti BMSB (syarikat yang memiliki tanah Bandar Malaysia). Lanjutan daripada usaha mendapatkan rakan usaha sama pelaburan untuk pembangunan Bandar Malaysia, Encik Arul Kanda memaklumkan Lembaga Pengarah 1MDB semasa mesyuarat pada 24 Julai 2014 menyatakan bahawa 1MDB telah menerima Expression of Interest daripada lebih 40 pelabur dalam dan luar negara. Berkaitan penglibatan rakan kongsi asing, Pengerusi Lembaga Pengarah 1MDB berpendapat Kementerian Kewangan Malaysia sepatutnya mempunyai 30% kepentingan dalam projek ini kerana Bandar Malaysia merupakan satu projek negara. Manakala baki 70% pegangan sepatutnya dimiliki oleh syarikat berkepentingan Kerajaan (GLC). Berdasarkan taklimat daripada pengurusan 1MDB pada 28 September 2015, terdapat pelabur luar negara yang berminat terdiri daripada negara China, Australia, Singapura dan Jepun. 1MDB RE telah melantik WTW Real Estate Sdn. Bhd. sebagai penasihat urus niaga pada 25 Jun 2015 bagi menguruskan proses Request For Proposal untuk projek Bandar Malaysia. Sehingga bulan September 2015, empat pembida telah melepasi tahap ketiga penilaian Request For Proposal dan disenaraikan pendek dengan dua tawaran akhir, terikat dan diterima pembiayaan pada 9 November 2015.

4.6.6. Berdasarkan kenyataan media 1MDB pada 31 Disember 2015, 1MDB telah menandatangani Perjanjian Jual Beli Saham bagi penjualan 60% ekuiti BMSB kepada Konsortium Iskandar Waterfront Holdings Sdn. Bhd. (IWH) dan China Railway Engineering Corporation (M) Sdn. Bhd. (CREC). Konsortium ini merupakan usaha sama antara IWH dan CREC dengan nisbah kepentingan 60:40. Konsortium IWH-CREC telah menilai 100% tanah Bandar Malaysia pada nilai RM12.35 bilion di mana nilai 60% tanah adalah bersamaan RM7.41 bilion. 1MDB akan menerima 10% deposit berjumlah RM741.0 juta apabila Perjanjian Jual Beli Saham dilaksanakan. Urus niaga ini dijangka lengkap pada bulan Jun 2016. Bagaimanapun, syarat perjanjian dan butiran terperinci tidak dapat disemak oleh JAN kerana 1MDB tidak mengemukakan dokumen berkaitan.

4.6.7. Seterusnya, kenyataan media yang dikeluarkan oleh 1MDB pada 6 Januari 2016 menjelaskan titik permulaan perkiraan nilai ekuiti bersih ialah 100%  nilai tanah berjumlah RM12.35 bilion di mana 60% pegangan Konsortium IWH-CREC bersamaan dengan RM7.41 bilion. Pertimbangan pembelian kekal pada jumlah RM7.41 bilion walaupun penentuan harga akhir tertakluk kepada dua keadaan berikut:

a. Sekiranya Konsortium IEH-CREC bersetuju untuk mengambil alih kos penempatan semula PUKL dan hutang sukuk, pengiraan harga pertimbangan pembelian dikira berdasarkan harga nilaian penuh tanah, iaitu RM12.35 bilion ditolak kos penempatan semula PUKL berjumlah RM1.90 bilion dan kos sukuk berjumlah RM1.63 bilion menjadikan nilai bersih harga pertimbangan pembelian pada jumlah RM8.80 bilion di mana 60% pegangan Konsortium bersamaan RM5.28 bilion.

b. Sekiranya persetujuan tidak dapat dicapai terhadap kos-kos tersebut atau tidak mendapat semua kebenaran yang berkenaan (antaranya daripada Kerajaan Malaysia, PPHM dan pelabur sukuk), pertimbangan pembelian berjumlah RM7.41 bilion akan dibayar secara penuh kepada 1MDB, yang tetap akan bertanggungjawab terhadap kos tersebut.

4.6.8. Projek pembangunan semula tanah lapangan terbang Sungai Besi kepada pembangunan bandar bercampur di bawah inisiatif transformasi Greater Kuala Lumpur mempunyai nilai ekonomi yang tinggi dan potensi yang besar. Bagaimanapun, fasa penempatan semula PUKL kini lewat daripada jangkaan asal disebabkan faktor teknikal dan tunggakan bayaran kepada kontraktor utama yang dilantik. 1MDB RE yang pada asalnya berperanan sebagai full developer, telah mendapatkan rakan pembangunan strategik melalui penjualan saham 60% ekuiti BMSB kepada Konsortium IWH-CREC sebagai pada akhir tahun 2015. Ini merupakan salah satu langkah dalam pelan rasionalisasi bagi membantu menjana dana tambahan Kumpulan 1MDB secara keseluruhan. Tempoh penyelesaian pelaksanaan penjualan ekuiti ini yang dijangka selesai pada bulan Jun 2016 dijangka dapat memaksimumkan nilai pembangunan semula tanah Bandar Malaysia sebagai satu projek strategik negara.

5. TANAH AIR ITAM

5.1. Latar Belakang

5.1.1. 1MDB RE (Ayer Itam) Sdn. Bhd. yang merupakan syarikat sub-subsdiari 1MDB pada awalnya ditubuhkan pada 3 November 2010 dengan nama asalnya., iaitu My Great Team Sdn. Bhd. dengan dua saham biasa bernilai RM1.00 setiap satu. Pada 13 Jun 2011, My Great Team Sdn. Bhd. ditukar nama kepada Aluminium Development Sdn. Bhd. dan kemudiannya ditukar pula kepada nama 1MDB RE (Ayer Itam) Sdn. Bhd. pada 17 Mei 2013. Kedudukan Lembaga Pengarah 1MDB RE (Ayer Itam) Sdn. Bhd. pada 1 Januari 2015 dianggotai oleh Encik Arul Kanda Kandasamy, Encik Azmi Tahir dan Encik Chen Kai Hong, dengan saham dibenarkan sebanyak 100,000 saham biasa @ RM1.00 setiap satu, dan saham diterbitkan & berbayar sebanyak dua saham biasa @ RM1.00 setiap satu.

5.1.2. Pada bulan April 2013, 1MDB bercadang untuk memperoleh beberapa lot tanah yang strategik di daerah Timur Laut, Pulau Pinang dalam perbandaran yang sedang membangun yang dikenali sebagai Bandar Air Itam (dahulunya dikenali sebagai Ayer Itam) . Tujuan perolehan tanah tersebut adalah untuk membangunkan 9,999 unit perumahan kos rendah-sederhana dan perumahan mampu milik bagi memenuhi sebahagian janji Kerajaan Persekutuan untuk menyediakan 20,000 unit rumah mampu milik di Pulau Pinang dalam menangani keperluan perumahan di negeri tersebut.

5.1.3. 1MDB telah melantik Tetuan Wong & Partners dan Tetuan KPMG Transaction & Restructuring pada 5 April 2013 bagi melaksanakan penilaian due diligence perundangan, kewangan dan percukaian berkaitan perolehan tanah tersebut. Lembaga Pengarah 1MDB melalui resolusi bertarikh 15 April 2013 telah bersetuju untuk memperoleh tanah bagi tujuan projek ini melalui pembelian kepentingan terhadap tanah tersebut daripada beberapa individu dan perolehan saham dua syarikat yang memiliki kepentingan terhadap lot tanah yang disasarkan. Persetujuan tersebut diberikan berikutan hasil kajian feasibiliti yang dilaksanakan terhadap  tanah di Air Itam, Ayer Putih dan Paya Terubong, Pulau Pinang mendapati tanah tersebut adalah sesuai untuk dibangunkan sebagai perumahan kos rendah-sederhana dan perumahan mampu milik bersama-sama dengan pembangunan bercampur komersial dan perumahan, serta mampu menjana pulangan tambahan kepada syarikat pada margin kasar positif 34% (lebih kurang RM525 juta). Bagaimanapun, JAN tidak dapat mengesahkan kesesuaian yang dimaksudkan dalam kajian feasibiliti tersebut kerana dokumen berkenaan tidak dapat dikemukakan oleh 1MDB untuk semakan lanjut.

5.2. Perolehan Tanah Dan Syarikat Berkepentingan

5.2.1. Pada 25 April 2013, 1MDB melalui syarikat subsidiarinya, 1MDB RE (Ayer Itam) Sdn. Bhd. (1MDB RE AI) telah memperoleh saham dalam dua syarikat yang merupakan pemilik berdaftar dan berkepentingan terhadap bahagian tanah yang tidak dipecahbahagikan (undivided interest) bagi 55 lot tanah milik bebas di Air Itam, Pulau Pinang berjumlah 234 ekar, untuk tujuan pembinaan perumahan mampu milik dan projek pembangunan lain, iaitu;

  1. 6,600,000 saham biasa RM1.00 setiap satu, mewakili 100% ekuiti dalam Farlim Properties Sdn. Bhd. ( FPSB) dengan bayaran RM337.99 juta.
  1. Dua saham biasa M1.00 setiap satu, mewakili 100% ekuiti dalam Gerak Indera Sdn. Bhd. (GISB) dengan bayaran RM929.55 juta.

5.2.2. Perjanjian antara 1MDB RE AI dan FPSB ditandatangani oleh Farlim Holding Sdn. Bhd., Gem Galajaya Sdn. Bhd. dan Saribunga Holdings Sdn. Bhd. sebagai pemegang saham FPSB. Manakala perjanjian antara 1MDB RE AI dan GISB ditandatangani oleh Ng Kok Cheang dan Mohammad Zubni bin Ismail (wakil kepada Yeoh Gim Chew) sebagai pemegang saham GISB.

5.2.3. Pembelian 100% ekuiti dalam kedua-dua syarikat tersebut menyebabkan 1MDB secara langsung dan tidak langsung memperoleh kepentingan terhadap bahagian tanah yang tidak dipecahbahagikan (undivided interest) bagi 234 ekar tanah tersebut. 1MDB sebenarnya tidak membeli tanah tersebut tetapi sebaliknya memperoleh saham dan kepentingan terhadap tanah tersebut. Dalam bidang hartanah, kepentingan terhadap bahagian tanah yang tidak dipecahbahagikan (undivded interest) adalah terma khusus berhubung jenis perkongsian pemilikan harta di mana dua atau lebih pemilik berkongsi harta yang sama pada masa yang sama. Ini bermakna setiap pemilik memiliki kepentingan terhadap harta tersebut, dan tiada mana-mana pemilik mempunyai hak eksklusif untuk mengguna harta tersebut atau mengurangkan kepentingan pemilik yang lain tanpa persetujuan pemilik tersebut.

5.2.4. 1MDB telah membuat bayaran penuh bagi pengambilalihan FPSB dalam tahun 2013 melalui tiga transaksi masing-masing pada 30 April 2013, 25 Jun 213 dan 17 September 2013 yang berjumlah RM337.99 juta. Bagaimanapun, lima lot tanah iaitu Lot 222, 223, 1075, 1452 dan 1453 yang dikenali sebagai excluded lands (tanah dikecualikan) sebenarnya tidak termasuk dalam perjanjian jual beli ekuiti tersebut kerana FPSB dan GISB masih ingin memegang kepentingan terhadap tanah tersebut. Oleh itu, bagi mendapatkan hak milik sepenuhnya terhadap tanah FPSB, 1MDB RE AI melalui FPSB telah menandatangani satu perjanjian jual beli dengan Gem Galajaya Sdn. Bhd. pada 17 September 2013 bagi mendapatkan 25% bahagian tanah yang tidak dipecahbahagikan terhadap tanah dikecualikan tersebut dengan bayaran berjumlah RM1.29 juta.

5.2.5. Bagi perolehan saham GISB pula, antara syarat yang ditetapkan dalam perjanjian jual beli ialah GISB perlu menyerahkan bahagian tanah miliknya dalam keadaan pemilikan penuh (vacant possession) dengan mendapatkan baki 14.3% Lot 1561 dan tanah kategori 3 dalam tempoh enam bulan dari tarikh perjanjian jual beli. Tanah kategori 3 bermaksud bahagian tanah milik Kumplan Tan Jiak Chye (TJC). Kumpulan TJC mewakili kepentingan Tan Jiak Chye, Chong Sie Cheong, Ng Peng Wah dan Choong Lye Hock Estates Sdn. Bhd. (pemegang amanah estet Chor Phaik Sim). Bagaimanapun, berikutan GISB tidak berupaya memenuhi syarat dalam perjanjian jual beli tersebut sehingga bulan Oktober 2013, harga pertimbangan perolehan ekuiti GISB telah diturunkan daripada RM929.55 juta kepada RM604.91 juta. Dua bayaran kepada GISB telah dibuat masing-masing pada 30 April 2013 dan 25 Jun 2013 yang berjumlah RM604.91 juta. Perolehan baki Lot 1561 dan tanah kategori 3 akan dirunding semula melalui perjanjian jual beli yang berasingan apabila urusniaga tersebut dimuktamadkan.

5.2.6. Bagaimanapun, proses pindahmilik tanah tersebut dijangka mengambil masa yang panjang kerana Kumpulan Tan Jiak Chye (TJC) turut mempunyai 14.29% bahagian kepentingan terhadap hampir keseluruhan 234 ekar tanah tersebut. Oleh itu, sementara menunggu penyempurnaan dan pendaftaran suratcara pindahmilik tanah tersebut, pada 23 September 2013, 1MDB telah memohon dengan Pendaftar Tanah Pulau Pinang agar dimasukkan kaveat persendirian terhadap tanah tersebut bagi menjaga kepentingan mereka.

5.2.7. Pada 23 September 2013, 1MDB RE AI telah menandatangani satu lagi perjanjian dengan Farlim Group (Malaysia) Berhad (FGB) untuk memperoleh bahagian tanah yang tidak dipecahbahagikan terhadap tiga lot tanah tambahan, iaitu Lot 1457, 1561 dan 1584 dengan bayaran berjumlah RM112.50 juta. Dengan selesainya perolehan tanah ini, Kumpulan 1MDB secara keseluruhannya memiliki 85.7% kepentingan bahagian untuk setiap 60 lot tanah yang tidak dipecahbahagikan tersebut. Ringkasan bahagian pemilikan terhadap tanah tersebut adalah seperti jadual berikut:

Screenshot 2016-07-20 08.58.35

5.2.8. Encik Hazem (Ketua Pegawai Eksekutif 1MDB ketika itu) dalam mesyuarat Lembaga Pengarah 1MDB pada 26 Mac 2014 memaklumkan dianggarkan RM1 bilion daripada Nota USD3 bilion yang dikeluarkan oleh 1MDB Global Investments Ltd. telah digunakan untuk perolehan kepentingan dalam tanah di Air Itam, Pulau Pinang. Secara keseluruhannya, kos perolehan syarikat FPSB, GISB dan tanah FGB adalah berjumlah RM1.056 bilion, seperti jadual berikut:

Screenshot 2016-07-20 08.59.01

5.2.9. Struktur korporat 1MDB RE AI dan pemilikan tanah Air Itam selepas perolehan syarkat FPSB, GISB dan tanah FGB adalah seperti carta berikut:

Screenshot 2016-07-20 08.59.305.2.10. Bagi memastikan proses pindah milik kepentingan tanah bahagian Kumpulan Tan Jiak Chye (TJC) dapat diselesaikan dan dipindah milik kepada 1MDB, pada 3 Mei 2013, 1MDB menandatangani perjanjian dengan Tan Jak Chye sebagai wakil perundingan bagi pihak Kumpulan TJC dan membayar sejumlah RM6 juta kepada Tan Jiak Chye untuk perbelanjaan yang berkaitan dengan tanah tersebut. Skop utama sebagai wakil tersebut ialah memastikan pertukaran tanah (exchange of lands) bahagian Kumpulan TJC dapat dipindah milik sepenuhnya kepada Kumpulan 1MDB dalam tempoh sembilan bulan, iaitu selewat-lewatnya pada 2 Februari 2014. Sekiranya Tan Jiak Chye gagal melaksanakan tugas seperti yang dipersetujui, bayaran RM6 juta tersebut perlu dipulangkan semula. Lembaga Pengarah 1MDB dimaklumkan semasa mesyuarat pada 9 Disember 2013 bahawa bayaran tersebut akan diimbuh semula daripada vendor GISB, iaitu Ng Kok Cheang dan Mohammad Zubni bin Ismail.

5.2.11. Bagaimanapun, sehingga bulan April 2015, Tan Jiak Chye masih gagal menyempurnakan tugas tersebut. Sehubungan itu, Lembaga Pengarah 1MDB semasa mesyuarat pada 23 April 2015 mengambil keputusan untuk menuntut kembali RM6 juta daripada Tan Jiak Chye setelah urusan berkaitan pelan rasionalisasi 1MDB selesai.

5.2.12. Sehingga 16 Oktober 215, 1MDB masih belum memindahkan kepentingan atau menandatangani perjanjian terhadap tanah dikecualikan kepada bekas pemilik GISB untuk memiliki keseluruhan tanah tersebut berikutan Kumpulan TJC masih belum memuktamadkan persetujuan berhubung pertukaran tanah. Di bawah Seksyen 141A Kanun Tanah Negara 1965, pemilik harta yang memegang kepentingan majoriti terhadap tanah tersebut boleh memohon kebenaran untuk pecah bahagian (partitioning) tanah tersebut. Oleh itu, 1MDB mempunyai satu pilihan lain bagi mendapatkan pemilikan penuh terhadap tanah tersebut iaitu dengan melakukan pecah bahagian tanah tersebut. Semasa mesyuarat pada 23 April 2015, Lembaga Pengarah 1MDB yang memegang 85.7% kepentingan terhadap tanah tersebut bercadang untuk melakukan pecah bahagian tanah sekiranya Kumpulan TJC enggan bersetuju dengan cadangan pertukaran tanah.

5.3. Penilaian Tanah

5.3.1. Lembaga Pengarah 1MDB melalui resolusi bertarikh 15 April 2013 telah melantik dua jurunilai hartanah berhubung perolehan tanah di Pulau Pinang bagi menentukan nilai tanah tersebut untuk tujuan pembelian dan perakaunan. Butiran lanjut berhubung pelantikan dan penilaian oleh dua jurunilai tersebut adalah seperti jadual berikut:

Screenshot 2016-07-20 09.00.04

Screenshot 2016-07-20 09.00.27

5.3.2. Semakan JAN mendapati kedua-dua jurunilai yang dilantik telah menggunakan asas nilaian yang sama, iaitu nilai pasaran dengan membandingkan harga jualan tanah di kawasan tersebut yang terjual dalam tempoh urusniaga yang paling hampir semasa penilaian dilakukan. Bagaimanapun, pihak JAN tidak dapat memastikan kriteria yang menyebabkan jurang perbezaan nilaian yang hampir RM611 juta antara kedua-dua jurunilai profesional tersebut.

5.3.3. Berdasarkan laporan penilaian tanah dengan menggunakan asas nilaian ‘tanpa milikan kosong dengan pelbagai bebanan di atas tanah tersebut’ (‘as is’), didapati perolehan tanah melalui perolehan saham syarikat tersebut adalah dalam lingkungan harga pasaran antara RM130 sekaki persegi nilaian oleh Tetuan CH Williams Talhar & Wong (CH Williams) dan RM190 sekaki persegi oleh Tetuan Raine & Horne International Zaki + Partners, kecuali bagi perolehan FPSB pada kadar RM221 sekaki persegi yang lebih tinggi berbanding penilaian oleh kedua-dua jurunilai yang dilantik.

5.3.4. Pada 10 April 2015, pihak JAN telah memohon penilaian daripada Jabatan Penilaian dan Perkhidmatan Harta (JPPH) bagi mendapatkan pandangan mereka. JPPH telah menjalankan penilaian ke atas tanah berkenaan berdasarkan tarikh nilai dan keluasan tanah yang sama seperti mana laporan penilaian oleh Tetuan CH Williams. Asas nilaian dan andaian yang diguna pakai oleh JPPH juga adalah sama dengan laporan penilaian Tetuan CH Williams. Nilaian dibuat juga mengambil kira kepentingan semua pemilik berdaftar di atas tanah tersebut, dan bukannya bahagian kepentingan sebenar milik Kumpulan 1MDB sahaja. Dengan menggunakan tarikh nilaian 29 September 2014, JPPH pada 6 November 2015 telah mengesyorkan jumlah nilaian RM1.153 bilion (RM113.34 sekaki persegi) dengan asas ‘as is’, dan RM1.795 bilion (RM176.52 sekaki persegi) dengan asas ‘milikan kosong’ terhadap tanah Air Itam tersebut. Ini menunjukkan perolehan tanah FGB dan perolehan saham GISB tersebut adalah dalam lingkungan nilaian JPPH kecuali bagi perolehan tanah melalui perolehan saham FPSB yang hampir dua kali ganda lebih tinggi daripada nilaian JPPH.

5.3.5. Perbandingan antara purata kos perolehan oleh Kumpulan 1MDB dan penilaian tanah Air Itam oleh tiga jurunilai adalah seperti jadual berikut:

Screenshot 2016-07-20 09.00.51

Analisis JAN mendapati kadar purata perolehan tanah Air Itam oleh Kumpulan 1MDB adalah dalam lingkungan kadar purata harga pasaran yang munasabah dan berpatutan untuk tanah di kawasan berkenaan. Bagaimanapun, harga perolehan tanah bagi bahagian kepentingan FPSB didapati tidak berpatutan kerana jauh lebih tinggi berbanding harga pasaran.

Mengikut maklum balas daripada pengurusan 1MDB bertarikh 9 Disember 2015, perolehan 85.7% bahagian tanah Air Itam dibuat melalui Perjanjian Induk bertarikh 25 April 2013. Walaupun harga perolehan FPSB adalah lebih tinggi berbanding perolehan lain, 1MDB hanya bersetuju dengan harga perolehan tersebut setelah mengambil kira bahagian GISB yang diperoleh dengan harga lebih rendah.

5.4. Kos Projek

5.4.1. Lembaga Pengarah 1MDB melalui resolusi bertarikh 15 April 2013 yang meluluskan cadangan perolehan tanah Air Itam turut meluluskan pelantikan empat perunding dan penasihat bagi projek tersebut. Semakan JAN mendapati bagi tempoh tahun 2013 hingga bulan Oktober 2015, Kumpulan 1MDB telah membayar sejumlah RM15.24 juta bagi kos berkaitan keseluruhan tanah Air Itam (tidak termasuk kos perolehan saham dan tanah), seperti jadual berikut:

Screenshot 2016-07-20 09.01.26

5.4.2. Jumlah kos perolehan kepentingan terhadap 235 ekar tanah di Air Itam sehingga bulan Oktober 2015 adalah berjumlah hampir RM1.072 bilion merangkumi kos perolehan saham dan tanah FPSB, GISB dan FGB berjumlah RM1.056 bilion serta kos berkaitan perolehan berjumlah RM15.24 juta. Bagaimanapun, jumlah ini tidak mengambil kira kos faedah pinjaman yang digunakan untuk membiayai perolehan kepentingan tanah tersebut.

5.5. Pembangunan Projek

5.5.1. Dalam mesyuarat pada 11 November 2013, Lembaga Pengarah 1MDB bersetuju supaya pembangunan tanah Air Itam diseimbangkan antara pembangunan komersial dan perumahan bercampur agar 1MDB mampu menjana pulangan daripada keseluruhan pembangunan tersebut Tetuan Wong & Partners yang dilantik oleh 1MDB melalui surat bertarikh 5 April 2013 antaranya diberikan tugas menyediakan Perjanjian Induk (Master Agreement) dan Perjanjian Pembangunan (Joint Land Development Agreement) untuk pembangunan tanah Air Itam.

5.2.2 Bagaimanapun, pembangunan tanah Air Itam merupakan satu urusan yang rumit kerana melibatkan perolehan sebahagian kepentingan tanah di mana sebahagian lagi dipegang oleh pihak lain. Untuk membolehkan tanah tersebut dibangunkan, 1MDB perlu memiliki keseluruhan tanah tersebut. Sehingga 16 Oktober 2015, 1MDB hanya berjaya memiliki 85.7% kepentingan terhadap tanah tersebut sama ada secara langsung atau tidak langsung. Oleh itu, Perjanjian Pembangunan untuk membangunkan tanah Air Itam masih belum dimuktamadkan sehingga bulan Oktober 2015. Kedudukan lot tanah Air Itam di bawah pemilikan Kumpulan 1MDB adalah seperti berikut:

Screenshot 2016-07-20 09.02.01

5.5.3. Di samping itu, tanah tersebut didiami oleh hampir 2,000 setinggan sejak bergenerasi lamanya. Lawatan pihak JAN ke kawasan Air Itam pada 30 September 2015 mendapati terdapat banyak rumah, bengkel dan kedai kecil yang telah lama beroperasi/mendiami kawasan tersebut. Antara bangunan yang ada di tapak tersebut adalah seperti gambar-gambar berikut:

Screenshot 2016-07-20 09.02.27

5.5.4. Semasa mesyuarat khas Lembaga Pengarah 1MDB pada 4 Februari 2015, Encik Arul Kanda (Presiden dan Pengarah Eksekutif 1MDB) telah membentangkan hasil kajian strategik 1MDB yang mencadangkan beberapa langkah peningkatan nilai syarikat. Antara syor tersebut ialah menjana wang daripada tanah-tanah yang dimiliki oleh 1MDB dengan menjual atau mengadakan kerjasama perkongsian dengan mana-mana pihak yang berminat/bersesuaian terhadap tanah milik 1MDB di Air Itam, Pulau Pinang. Susulan pelan rasionalisasi yang dibentang kepada Jemaah Menteri pada 29 Mei 2015, 1MDB memberi kenyataan media pada 30 Jun 2015 antaranya ialah 1MDB telah menerima beberapa cadangan untuk menjual tanah-tanah miliknya. Bagaimanapun, setakat 18 November 2015, pengurusan 1MDB memaklumkan tanah Air Itam tidak akan dijual selagi Kumpulan 1MDB masih belum memiliki keseluruhan tanah tersebut atau masalah pemilikan tanah dengan Kumpulan TJC belum diselesaikan. 1MDB juga menghadapi masalah tidak mendapat sokongan penuh daripada Kerajaan negeri bagi membangunkan tanah tersebut. Kerajaan Negeri Pulau Pinang pada 8 Julai 2015 secara terbuka membuat kenyataan akhbar menyatakan pihak Kerajaan Negeri bersedia membekukan sebarang urusan yang berkaitan dengan tanah 1MDB di negeri tersebut.

5.5.5. Kesimpulannya, 1MDB masih belum memperoleh apa-apa pulangan daripada pelaburan lebih RM1.072 bilion bagi perolehan tanah Air Itam sehingga akhir bulan Oktober 2015, malah perlu menanggung kos-kos berkaitan perolehan/pegangan tanah tersebut yang berjumlah RM15.24 juta setakat ini. Tujuan asal 1MDB membeli tanah Air Itam untuk membina projek perumahan sukar direalisasikan kerana masalah pemilikan dan pendudukan tanah serta tanpa sokongan Kerajaan Negeri.

6. TANAH PULAU INDAH

6.1. Latar Belakang

6.1.1. Pada 9 September 2010, 1MDB Real Estate Sdn. Bhd. (1MDB RE) telah menubuhkan syarikat subsidiari iaitu Ivory Merge Sdn. Bhd. dengan modal berbayar RM2.00 dan modal dibenarkan RM100,000 di mana aktiviti utama syarikat ini adalah merangkumi pembangunan hartanah dan syarikat pemegang pelaburan. Bagi tahun kewangan 2014 pula, Ivory Merge Sdn. Bhd. telah dipindahkan daripada 1MDB RE kepada Ivory Point Ltd. (Laburan) yang merupakan subsidiari kepada 1MDB Energy Holdings Limited. Struktur korporat Ivory Merge Sdn. Bhd. adalah seperti carta berikut:

Screenshot 2016-07-20 09.03.386.1.2. Berdasarkan kertas cadangan pelaburan kepada resolusi Lembaga Pengarah 1MDB bertarikh 11 Oktober 2013, pihak pengurusan 1MDB telah memaklumkan kepada Lembaga Pengarah 1MDB bahawa Tadmax Resources Berhad (Tadmax Resources) telah membuat tawaran untuk menjual 310 ekar tanah yang dimiliki oleh subsidiarinya, Wijaya Baru Development Sdn. Bhd. ada harga RM337.60 juta atau RM25 sekaki persegi kepada 1MDB. Pihak pengurusan 1MDB mencadangkan tanah tersebut digunakan bagi pembangunan loji jana kuasa 2000MW arang batu (Projek 3B), yang pada masa tersebut sedang dalam proses pembidaan kompetitif kendalian Suruhanjaya Tenaga, atau apa-apa alternatif projek penjanaan tenaga bebas lain di masa hadapan. Tarikh tutup bidaan projek 3B dan Suruhanjaya Tenaga pada mas itu ialah pada 30 Oktober 2013.

6.1.3. Pihak pengurusan 1MDB juga memaklumkan tanah tersebut terletak di Pulau Indah, Klang, Selangor dan merupakan tanah yang rata. Kedudukan tanah yang menghala ke hadapan laut, menjadikan ia sesuai untuk kemudahan memuatkan arang batu, dan boleh diakses melalui jalan raya berturap. Penilaian awal menunjukkan bahawa tanah tersebut adalah sesuai untuk pembangunan loji jana kuasa arang batu. Lokasi tanah yang dimaksudkan adalah seperti gambar berikut:

Screenshot 2016-07-20 09.04.03

6.1.4. Melalui resolusi bertarikh 14 Oktober 2013, Lembaga Pengarah 1MDB telah bersetuju dengan cadangan pembelian tanah tersebut bagi tujuan pembangunan loji kuasa melalui special purpose company (SPV) yang dimiliki sepenuhnya oleh 1MDB pada nilai RM337.60 juta atau RM25 sekaki persegi. Bagaimanapun, harga muktamad masih tertakluk kepada penilaian bebas dan perbincangan akhir antara kedua-dua pihak. Semakan JAN selanjutnya mendapati Ivory Merge Sdn. Bhd. (Ivory Merge) telah digunakan sebagai SPV untuk tujuan ini.

6.2. Pelantikan Perunding

6.2.1. Pada 13 Januari 2014, Lembaga Pengarah 1MDB telah meluluskan cadangan pengambilalihan subsidiari Tadmax Resources iaitu Tadmax Power Sdn. Bhd. (Tadmax Power). Pengambilalihan 100% ekuiti Tadmax Power adalah bagi tujuan perolehan tanah seluas 310 ekar di Pulau Indah yang akan digunakan sebagai tapak pembangunan loji jana kuasa yang baharu, pada harga sehingga RM317.33 juta atau RM23.50 sekaki persegi. Dengan kelulusan tersebut, cadangan pembelian tanah tersebut secara terus yang diluluskan melalui resolusi sebelumnya bertarikh 14 Oktober 2013 telah dibatalkan dan diganti dengan resolusi ini.

6.2.2. Resolusi Lembaga Pengarah 1MDB bertarikh 13 Januari 2014 turut meluluskan sejumlah RM4.78 juta bagi pelantikan penasihat dan perunding untuk melaksanakan penilaian due diligence terhadap pengambilalihan ekuiti Tadmax Power dan melaksanakan kajian kemungkinan untuk menentukan kesesuaian tanah yang dimiliki Tadmax Power bagi dijadikan tapak pembangunan loji jana kuasa. Semakan JAN mendapat sejumlah RM2.10 juta telah dibelanjakan untuk yuran penasihat dan perunding bagi projek tersebut. Butiran lanjut adalah seperti jadual berikut:

Screenshot 2016-07-20 09.04.33

6.2.3. Sebanyak enam laporan penilaian due diligence terhadap projek telah diterima daripada perunding yang dilanti antara bulan April hingga Ogos 2014. Laporan tersebut telah dibentang kepada Lembaga Pengarah 1MDB pada 20 Oktober 2014. Antara ringkasan utama laporan tersebut adalah seperti berikut:

a. Penggunaan tanah bagi 2000MW loji jana kuasa arang batu.

  • Keadaan marin di sekitar Pulau Indah menjadikan pembinaan jeti adalah sukar bagi membina sebuah jeti mengikut syarat yang dikenakan oleh TNB seperti tertera di dalam coal supply & transportation agreement.
  • Secara teknikalnya, projek ini masih boleh diteruskan tetapi dengan keperluan modal dan kos penyenggaraan yang tinggi menyebabkan peningkatan tarif elektrik.

b. Penggunaan tanah bagi 2000MW loji jana kuasa turbin gas kitar padu.

  • Keadaan marin akan menyukarkan air laut melalui sistem penyejukan.
  • Pengesahan dengan Petronas diperlukan bagi memastikan kewujudan gas di tapak projek.

c. Isytihar Share Sale Agreement (SSA ) dibatalkan.

  • Sekiranya kelulusan pemegang saham tidak diperolehi, ianya tidak memenuhi syarat kontrak dan menyebabkan SSA terbatal.

6.2.4. Susulan daripada laporan due diligence tersebut, Lembaga Pengarah 1MDB bersetuju dengan cadangan pihak pengurusan 1MDB untuk tidak meneruskan pengambilalihan Tadmax Power. Bagaimanapun, semakan JAN mendapati Ivory Merge (subsidiari 1MDB) tidak mengambil tindakan terhadap keputusan Lembaga Pengarah 1MDB. Namun demikian, semakan selanjutnya mendapati sejumlah RM34.40 juta telah dibayar dalam empat peringkat bayaran kepada Tadmax resources yang telah diluluskan oleh Lembaga Pengarah 1MDB sebelum laporan penilaian due diligence dibentang kepada Lembaga Pengarah 1MDB pada 20 Oktober 2014. Butiran lanjut adalah seperti jadual berikut:

Screenshot 2016-07-20 09.05.54

6.2.5. Semasa mesyuarat pada 29 Oktober 2014, Lembaga Pengarah 1MB telah melantik dua orang Lembaga Pengarah untuk berunding dengan Tadmx Resources bagi mendapatkan penyelesaian berhubung perkara ini. Bagaimanapun, semasa mesyuarat pada 25 November 2014, Lembaga Pengarah 1MDB dimaklumkan Ivory Merge masih tidak memulakan tindakan penamatan Share Sale Agreement. Sekiranya pengambilalihan tersebut tidak diteruskan, Tadmax Resources dijangka akan mengambil tindakan perundangan berhubung perkara tersebut. Pengerusi Lembaga Pengarah berpendapat Kumpulan 1MDB akan berada dalam kedudukan yang lemah sekiranya tindakan perundangan diambil. Oleh itu, sebagai pelan mitigasi, Lembaga Pengarah 1MDB mengarahkan pengurusan 1MDB mendapatkan harga diskaun bagi perolehan ekuiti Tadmax Power bermula daripada RM18.50 sekaki persegi.

6.2.6. Perolehan tanah Pulau Indah tidak sepatutnya diteruskan kerana laporan daripada perunding yang dilantik jelas menunjukkan keadaan tanah tersebut yang tidak sesuai bagi pembinaan loji jana kuasa seperti yang dirancang. 1MDB sepatutnya bertegas dengan keputusan awal yang bersetuju dengan pandang perunding dan mengambil tindakan bersesuaian untuk menamatkan perjanjian awal dengan Tadmax Resources. Bayaran deposit berjumlah RM31.73 juta kepada Tadmax Resources juga sepatutnya dituntut semula selepas laporan perunding diterima yang menunjukkan perolehan tanah tersebut tidak sesuai bagi projek tersebut.

Mengikut maklum balas daripada pengurusan 1MDB bertarikh 9 Disember 2015, semasa proses perolehan tanah Pulau Indah pada bulan Oktober 2014, 1MDB dalam peringkat akhir proses penyenaraian aset tenaga sebelum dikemukakan kepada Suruhanjaya Sekuriti. Sebarang tindakan perundangan akan memberi impak dan menjejaskan proses penyenaraian tersebut secara keseluruhannya.

6.3. Perolehan Ekuiti Tadmax Power Sdn. Bhd.

6.3.1. Tadmax Resources telah melantik jurunilai hartanah, Tetuan Azmi & Co. bagi menetapkan harga tawaran kepada 1MDB, manakala 1MDB telah melantik jurunilai hartanah, Tetua Raine & Horne International Zaki + Partners bagi menentukan nilai tanah tersebut bagi tujuan perolehan ekuiti.

6.3.2. Berdasarkan laporan penilaian tanah dengan menggunakan asas nilaian tanpa milikan kosong dengan pelbagai bebanan di atas tanah tersebut (‘as is’), didapati penilaian oleh jurunilai yang dilantik oleh Tadmax Resources adalah RM22 sekaki persegi berbanding RM21 sekaki persegi bagi penilaian oleh perunding hartanah yang dilantik oleh 1MDB.

6.3.3. Jabatan Penilaian dan Perkhidmatan Harta (JPPH) atas permohonan JAN telah menentukan nilai pasaran tanah tersebut pada 12 Mei 2015. Setelah mengambil kira semua faktor yang mempengaruhi nilaian dan pelarasan yang dibuat ke atas urus niaga jual beli tanah di kawasan tersebut, JPPH mencadangkan nilai pasaran bagi tanah tersebut sejumlah M270 juta (RM20 sekaki persegi). Perbandingan penilaian antara tiga jurunilai trsebut adalah seperti jadual berikut:

Screenshot 2016-07-20 09.06.28

6.3.4. Pada 20 Februari 2014, Ivory Merge (subsidiari 1MDB) telah menandatangani Share Sale Agreement (SSA) bersyarat dengan Tadmax Resources bagi pengambilalihan 15,400,000 saham biasa Tadmax Power pada harga RM317.33 juta atau RM23.50 sekaki persegi. Harga yang dipersetujui, iaitu RM23.50 sekaki persegi adalah munasabah dengan mengambil kira andaian kategori kegunaan tanah ditukar daripada kategori bangunan/perumahan kepada kategori industri.

6.3.5. Struktur korporat Tadmax Power selepas Share Sale Agreement dengan Tadmax Resources dimeterai adalah seperti carta berikut:

Screenshot 2016-07-20 09.06.51

6.3.6. Bagaimanapun, setelah mengambil kira laporan penilaian due dligence dan arahan Lembaga Pengarah 1MDB, Ivory Merge dan Tadmax Resources telah bersetuju untuk mengurangkan harga belian daripada RM317.33 juta kepada RM294.38 juta. Selain itu, beberapa syarat baru juga dipersetujui, iaitu:

a. Ivory Merge perlu menanggung kesemua kos (termasuk faedah) yang perlu dibayar kepada Export Import Bank of Negara (EXIM Bank) mulai 28 Ogos 2014 sehingga bayaran sebenar dibuat.

b. Tadmax Resources tidak akan mengusahakan tanah yang tidak digunakan seluas 33.44 ekar.

c. Ivory Merge perlu menanggung risiko pertukaran kategori tanah daripada ‘Bangunan’ kepada ‘Industri’ serta menanggung kos sejumlah RM38 juta sebagai jangkaan nilai premium pertukaran. Kadar premium sebenar hanya boleh ditentukan mengikut harga terakhir yang dikenakan oleh Pihak Berkuasa Tempatan nanti.d

d. Ivory Merge perlu menanggung bayaran yuran taksiran untuk separuh tahun kedua 2014 berjumlah RM154,659.

6.3.7. Ivory Merge juga bercadang untuk melaksanakan Option Agreement dengan dua pemegang saham terbesar Tadmax Resources yang mana kedua-dua pemegang saham tersebut bersetuju untuk membenarkan Ivory Merge meletakkan Put Option bagi menjual semula 310 ekar tanah kepada mereka pada harga RM294.38 juta dan faedah yang akan dipersetujui kemudian.

6.3.8. Pada 15 Disember 2014, Ivory  Merge dan Tadmax Resources telah menandatangani Share Sale Agreement tambahan yang menetapkan harga selepas diskaun berjumlah RM294.38 juta. Pada 20 Mac 2015, perjanjian Call & Put Option telah ditandatangani antara Ivory Merge dan salah seorang pemegang saham utama Tadmax Resources.

6.3.9. Berdasarkan rekod kewangan 1MDB, didapati Ivory Merge telah membayar sejumlah RM334.24 juta untuk memperoleh 100% ekuiti Tadmax Power dan memperoleh tanah seluas 318.4 ekar di Pulau Indah. Butiran terperinci kos perolehan adalah seperti jadual berikut:

Screenshot 2016-07-20 09.07.30

6.3.10. Semasa mesyuarat khas pada 20 Disember 2014, pihak pengurusan 1MDB memaklumkan Lembaga Pengarah bahawa 1MDB sebenarnya menghadapi masalah kecairan tunai untuk membayar Tadmax Resources mengikut jadual yang dipersetujui. Oleh itu, 1MDB perlu mendapatkan sumber pembiayaan bagi memperoleh ekuiti syarikat tersebut. Pada 20 Mac 2015, Timeline Zone Sdn. Bhd. (subsidiari 1MDB) telah menandatangani perjanjian pinjaman dengan EXIM Bank bagi kemudahan pinjaman berjangka berjumlah USD150 juta. Sebahagian daripada pinjaman tersebut, iaitu sejumlah USD64.87 juta telah digunakan oleh 1MDB pada 23 Mac 2015 untuk menyelesaikan sepenuhnya pinjaman berjangka EXIM Bank yang diambil oleh Tadmax Resources merangkumi prinsipal, faedah dan caj penalti. Perolehan tanah Pulau Indah telah selesai sepenuhnya pada 30 Jun 2015.

6.3.11. Ini bermakna perolehan ekuiti Tadmax Power telah dibuat pada masa yang tidak sesuai kerana 1MDB sedang menghadapi masalah kecairan tunai pada masa pengambilalihan tersebut dibuat. Oleh itu, 1MDB terpaksa mengambil pinjaman tambahan untuk tujuan perolehan syarikat tersebut.

6.4. Penjualan Tanah Pulau Indah

6.4.1. Tanah Pulau Indah pada asalnya dibeli (melalui perolehan ekuiti) untuk pembangunan Projek 3B pada tahun 2013. Bagaimanapun pada bulan Jun 2014, 1MDB telah memutuskan untuk melaksanakan Projek 3B dengan Konsortium 1MDB-Mitsui di atas tanah Mukim Jimah, Port Dickson, Negeri Sembilan, iaitu bersebelahan dengan tapak jana kuasa Jimah Energy Ventures Sdn. Bhd. yang sedia ada. Keputusan itu juga selaras dengan laporan perunding yang mendapati tanah Pulau Indah tidak sesuai untuk pembangunan loji jana kuasa. Dengan itu, tanah tersebut masih tiada perancangan untuk dibangunkan.

6.4.2. Susulan pelan rasionalisasi yang dibentang kepada Jemaah Menteri pada 29 Mei 2015, Lembaga Pengarah 1MDB dalam mesyuaratnya pada 24 Julai 2015 telah bersetuju dengan cadangan penjualan tanah Pulau Indah sebagai salah satu usaha menjana dana daripada hartanah yang dimiliki oleh 1MDB. Sehubungan itu, 1MDB telah melantik Savills (Malaysia) Sdn. Bhd. pada 11 Ogos 2015 sebagai ejen eksklusif bagi cadangan penjualan tanah Pulau Indah. Lembaga Pengarah juga dimaklumkan oleh Encik Arul Kanda (Presiden dan Pengarah Eksekutif Kumpulan 1MDB) bahawa terdapat pindaan pada keluasan tanah Pulau Indah selepas disahkan oleh Jabatan Ukur dan Pemetaan Negeri Selangor, iaitu tanah tersebut sebenarnya berukuran seluas 318.4 ekar. Oleh itu, perjanjian jual beli yang ditandatangani berdasarkan tanah seluas 310 ekar telah dipinda daripada 318.4 ekar, dan melibatkan kenaikan harga belian sejumlah RM7.99 juta.

6.4.3. Pihak pengurusan 1MDB memaklumkan pada 21 September 2015, Savills telah mengedarkan Information Memorandum pada lebih 170 pembeli berpotensi dengan mempelawa mereka untuk menghantar Expression of Interest (EOI) secara bertulis. Sehingga bulan Oktober 2015, Savills masih menunggu maklum balas daripada pembeli berpotensi. Oleh itu, pihak pengurusan 1MDB telah bersetuju dengan cadangan Savills untuk melanjutkan tarikh tutup EOI daripada 26 Oktober 2015 kepada 23 November 2015. Proses penjualan tanah Pulau Indah dijangka akan lengkap pada bulan Mac 2016 mengikut jadual perancangan asal yang disediakan oleh Savills.

6.4.4. Selain itu, pemegang saham utama Tadmax Resources diberikan pilihan boleh mengeluarkan Call Option apabila tempoh Call Option tamat pada 20 Jun 2016 dan Ivory Merge juga boleh menguatkuasakan Put Option dari 20 Mac 2016 hingga 20 Jun 2016.

6.4.5. Perolehan tanah Pulau Indah belum dapat dipastikan sama ada satu bentuk pelaburan yang menguntungkan Kumpulan 1MDB kerana proses penjualannya masih belum selesai. Bagaimanapun, semasa keputusan pembelian tanah ini dibuat pada bulan Januari 2014, 1MDB menghadapi kekangan dana. Ini menunjukkan pengurusan 1MDB tidak memenuhi tugas fidusiari menasihati Lembaga Pengarah membuat keputusan perniagaan yang baik bagi kepentingan Kumpulan 1MDB.

Mengikut maklum balas daripada pengurusan 1MDB bertarikh 9 Disember 2015, keputusan Lembaga Pengarah 1MDB untuk memperoleh tanah Pulau Indah bermula pada tahun 2013 bagi tujuan tapak berpotensi untuk Projek 3B dan lokasi strategik bagi tapak alternatif projek jana kuasa. Share Sale Agreement telah ditandatangani pada 20 Februari 2014. Pada masa keputusan tersebut dibuat, 1MDB masih belum menghadapi masalah aliran tunai.

7. TANAH ALOR GAJAH

7.1. Pada 23 Mei 2012, Tetuan Jones Lang Wootton (JLW) telah dilantik oleh 1MDB untuk mendapatkan nilai pasaran ke atas tanah pajakan 99 tahun di daerah Alor Gajah, Melaka. Ini adalah selaras dengan hasrat 1MDB untuk memperkembangkan sektor tenaganya dalam usaha meningkatkan kecekapan pengurusan tenaga. Sehubungan itu, pada 5 Jun 2012, 1MDB telah mengemukakan surat niat kepada Perbadanan kemajuan Negeri Melaka (PKNM) untuk membeli tanah Telok Gong, Alor Gajah, Melaka seluas 100 ekar bagi tujuan pembinaan loji jana kuasa tambahan berjumlah 2,000MW. PKNM melalui surat bertarikh 3 Julai 2012 telah membuat tawaran penjualan tanah tersebut pada kadar RM10 sekaki persegi (berjumlah RM43.56 juta). PKNM juga memohon yuran komitmen yang tidak boleh dituntut semula berjumlah RM100,000 (bukan sebahagian harga tawaran) bagi menyelesaikan transaksi jual beli. 1MDB telah membuat pembayaran yuran komitmen tersebut pada 4 Julai 2012.

7.2. Pada 3 September 2012, 1MDB telah membuat rundingan dengan PKNM untuk mengurangkan harga belian daripada RM10 sekaki persegi (RM43.56 juta) kepada RM8 sekaki persegi (RM34.85 juta) dan cadangan ini dipersetujui oleh PKNM pada 13 September 2012. Semasa mesyuarat pada 15 Oktober 2012, Lembaga Pengarah 1MDB telah meluluskan perolehan tanah tersebut dengan harga berjumlah RM34.85 juta tidak termasuk bayaran premium tanah. Berdasarkan penyata kewangan Kumpulan 1MDB bagi tahun berakhir 31 Mac 2014, perolehan tanah ini telah direkodkan sebagai peristiwa signifikan selepas tarikh penyata kewangan dengan harga pertimbangan berjumlah RM39.50 juta.

Huraian berhubung perolehan dan penggunaan tanah Alor Gajah diterangkan secara terperinci di BAB 5: Pelaburan Dalam Sektor Tenaga Kumpulan 1MDB.

8. PERAKUAN PEROLEHAN HARTANAH

8.1. Perenggan 8, Malaysia Financial Reporting Standard (MFRS) 140 menyatakan antara contoh hartanah pelaburan ialah tanah yang dipegang dan masih belum ditentukan kegunaan masa hadapan dan hartanah yang sedang dibina atau dibangunkan untuk kegunaan masa depan sebagai pelaburan hartanah. Berdasarkan piawaian perakaunan MFRS 140 ini, hartanah pelaburan adalah tanah atau bangunan (atau sebahagian daripada bangunan atau kedua-duanya) dipegang oleh pemilik atau penerima pajakan di bawah pajakan kewangan bagi memperoleh sewa atau/untuk tambahan nilai modal aset hartanah (atau kedua-duanya), dan bukannya untuk digunakan dalam pengeluaran atau bekalan barangan/perkhidmatan atau untuk tujuan pentadbiran/ jualan perniagaan.

8.1.2. Kumpulan 1MDB telah menerima pakai piawaian perakaunan pelaburan hartanah mengikut MFRS 140 bagi merekodkan transaksi perolehan aset hartanah projek TRX dan Bandar Malaysia sebagai pelaburan hartanah. 1MDB sebagai sebuah syarikat pembangunan strategik akan membangunkan tanah-tanah yang diperoleh tersebut sebagai kegunaan pada masa depan selaras dengan usaha mempelbagaikan portfolio pelaburannya. Oleh itu, kaedah perakaunan perolehan tanah TRX dan Bandar Malaysia sebagai hartanah pelaburan oleh Kumpulan 1MDB adalah memenuhi piawaian perakaunan MFRS 140.

8.1.3. Kumpulan 1MDB telah mengkategorikan TRX dan Bandar Malaysia sebagai hartanah pelaburan daripada tahun kewangan 2011 sehingga 2014. Kedua-dua hartanah ini dinilai oleh Tetuan CH Williams Talhar & Wong (CH Williams) di mana jurunilai tersebut menggunakan asas ‘as is’ berdasarkan nilaian semasa pasaran aktif bagi penjualan hartanah yang hampir sama dalam bandar Kuala Lumpur dan mengambil kira tanah tersebut adalah milikan kosong dan bebas daripada sebarang bebanan. Berdasarkan laporan nilaian tersebut, ilai tanah bagi TRX dan Bandar Malaysia adalah seperti jadual berikut:

Screenshot 2016-07-20 09.08.19

8.1.4. Tanah TRX seluas 69.54 ekar (34 lot) telah dinilai oleh Tetuan CH Williams pertama kali pada bulan Februari 2011 dengan nilaian berjumlah RM1.21 bilion. Kumpulan 1MDB telah menilai semula tanah tersebut untuk empat tahun berturut-turut (2011-2014), di mana nilaian tanah pada tahun kewangan 2014 berjumlah RM2.70 bilion. 1MDB menerima pakai polisi penilaian pelaburan hartanah yang menilai hartanah setiap tahun. Pendekatan ini berbeza dengan pemaju hartanah lain yang menerima pakai penilaian semula hartanah akan/perlu dibuat setiap tiga atau lima tahun.

8.1.5. Tanah Bandar Malaysia seluas 495.2 ekar pula dinilai kali pertama pada bulan Ogos 2010 dengan nilaian berjumlah RM650 juta. Tanah tersebut dibahagikan kepada dua parcel, iaitu parcel A dan B. Parcel A merupakan kombinasi 20 lot tanah manakala parcel B satu lot. Bagaimanapun, Tetuan CH Williams hanya menganggarkan nilai hartanah bagi 14 lot yang dapat dikenal pasti. Bagi tahun kewangan 2012, Kumpulan 1MDB tidak melaksanakan penilaian semula tanah Bandar Malaysia. Pihak JAN juga mendapati sijil nilaian Tetuan CH Williams pada 31 Mac 2013 bagi tanah Bandar Malaysia telah dikeluarkan sebanyak dua kali dengan nombor rujukan dan tarikh surat yang sama tetapi mengandungi perbezaan kenyataan keluasan tanah. Kedua-dua sijil nilaian ini diperoleh pihak JAN daripada Kumpulan 1MDB. Perbezaan luas tanah Bandar Malaysia sebanyak 42.67 ekar pada 31 Mac 2013 mengikut dua surat Tetuan CH Williams tersebut menyebabkan pengurangan nilai tanah tersebut berjumlah RM400 juta. Pada 23 Disember 2013, Tetuan CH Williams telah menilai 12 lot tanah bandar Malaysia yang berkeluasan 452.53 ekar dengan nilai RM4.20 bilion setelah mengambil kira andaian antaranya tanah tersebut akan dimajukan dengan 50% pembangunan komersil dan 50% pembangunan perumahan di mana 30% daripadanya adalah bagi pembangunan rumah mampu milik.

8.1.6. Pada 10 April 2015, pihak JAN telah memohon penilaian oleh Jabatan Penilaian dan Perkhidmatan Harta (JPPH) bagi mendapatkan pandangan mereka. JPPH telah membuat penilaian ke atas tanah berkenaan dengan berdasarkan andaian nilaian, tarikh nilaian dan keluasan tanah yang sama seperti laporan nilaian Tetuan CH Williams. Secara keseluruhannya, perbandingan nilaian antara dua jurunilai tersebut mendapati jumlah nilaian bagi tanah TRX dan Bandar Malaysia oleh JPPH adalah lebih tinggi daripada nilaian Tetuan CH Williams kecuali nilaian tanah Bandar Malaysia pada bulan Disember 2013 yang menunjukkan perbezaan pengurangan nilaian sejumlah RM354.27 juta. Butiran lanjut adalah seperti jadual berikut:

Screenshot 2016-07-20 09.09.138.1.7. Polisi perakaunan 1MDB menetapkan penilaian semula dibuat ke atas hartanah pada setiap tahun dan Kumpulan 1MDB telah merekodkan pelaburan hartanah menggunakan model nilai saksama di mana keuntungan/kerugian tidak nyata hasil perubahan nilai saksama hartanah diiktiraf dalam Penyata Untung/Rugi Dan Lain-lain Pendapatan Komprehensif tahun kewangan berkaitan. Berdasarkan penyata kewangan Kumpulan 1MDB bagi tahun berakhir 31 Mac 2011, syarikat telah merekodkan sejumlah RM1.02 bilion sebagai hartanah pelaburan setelah mengambil kira kos perolehan bagi 32 lot tanah TRX berjumlah RM194.11 juta dan perubahan nilai saksama berjumlah RM826.59 juta.

8.1.8. Pada tahun kewangan berakhir 31 Mac 2012, dua lot tanah TRX yang sebelum ni dikategorikan sebagai loji dan hartanah diklasifikasikan semula sebagai hartanah pelaburan berjumlah RM189.37 juta dan perubahan nilai saksama bagi tanah TRX direkodkan berjumlah RM569.92 juta. Tanggungan 1MDB bagi kos pembangunan dan penempatan semula PUKL berjumlah RM1.60 bilion direkodkan sebagai sebahagian tambahan hartanah pelaburan berjumlah RM1.668 bilion pada tahun kewangan 2013. Kesan daripada penilaian tanah TRX dan Bandar Malaysia pada tahun 2013 menyebabkan perubahan nilai saksama sejumlah RM2.735 bilion direkodkan. Bagi tahun kewangan 2014 pula, perubahan nilai saksama aset hartanah adalah berjumlah RM896.79 juta dan tiada pertambahan hartanah pelaburan direkodkan.

8.1.9. Secara ringkas, Kumpulan 1MDB telah merekodkan peningkatan atas penilaian hartanah pelaburan dalam penyata kewangannya, iaitu RM826.59 juta(2011), RM569.92 juta (2012), RM2.735 bilion (2013) dan RM896.79 juta(2014). Butiran lanjut berkaitan perolehan pelaburan hartanah dalam penyata kewangan Kumpulan 1MDB bagi tahun kewangan 2011 sehingga 2014 adalah seperti jadual berikut:

Screenshot 2016-07-20 09.09.51

8.1.10. Polisi perakaunan yang diterima pakai oleh 1MDB berdasarkan MFRS 140, membolehkan 1MDB membuat penilaian semula pelaburan hartanah secara tahunan selagi tanah tersebut belum memasuki fasa pembangunan. Penilaian semula pelaburan hartanah selama empat tahun berturut-turut ini telah menyumbang kepada keuntungan/kerugian tidak nyata Kumpulan 1MDB bagi tahun 2011 hingga 2014. Berdasarkan Penyata Untung/Rugi bagi tahun berakhir 31 Mac 2011 hingga 31 Mac 2013, penilaian semula pelaburan hartanah telah memberi kesan kepada keuntungan Kumpulan 1MDB berjumlah RM544.34 juta (2011) (RM132.81 juta( 2012) dan RM778.24 juta(2013). Manakala pada tahun 2014, Kumpulan 1MDB mencatatkan kerugian berjumlah RM665.36 juta walaupun telah mengambil kira penilaian semula tanah miliknya. Butiran lanjut berkaitan kesan penilaian semula pelaburan hartanah adalah seperti jadual berikut:

Screenshot 2016-07-20 09.10.14

8.1.11. Semasa mesyuarat Lembaga Pengarah 1MDB pada 23 Februari 2015, wakil Tetuan Deloitte menyatakan kerugian yang dianggarkan berjumlah RM600 juta bagi tahun kewangan sebelumnya akan lebih besar sekiranya tidak mengambil kira keuntungan penilaian semula tanah TRX dan Bandar Malaysia. Wakil Tetuan Deloitte juga menjelaskan kedua-dua tanah tersebut akan diklasifikasikan sebagai hartanah pembangunan apabila pembangunan bermula dan keuntungan penilaian semula tidak boleh direkodkan sebagai keuntungan, melainkan apabila tanah tersebut dijual.

8.2. Pengiktirafan Perolehan Tanah Air Itam, Pulau Indah dan Alor Gajah

8.2.1. Perenggang 6 dalam MFRS 102 mendefinisikan inventori sebagai aset dipegang untuk jualan perniagaan; aset dalam proses pengeluaran untuk dijual; atau aset dalam bentuk bahan/bekalan yang digunakan dalam proses pengeluaran atau perkhidmatan. Berdasarkan penyata kewangan Kumpulan 1MDB bagi tahun berakhir 31 Mac 2014, perolehan tanah Air Itam berjumlah RM1.109 bilion oleh Kumpulan 1MDB telah direkodkan sebagai inventori (tanah dipegang untuk pembangunan) berasaskan standard perakaunan MFRS 102 selaras dengan pandangan Tetuan Deloitte. Ini kerana pengurusan 1MDB menyatakan tujuan pengambilalihan tanah Air Itam adalah bagi tujuan perniagaan dan bulan sebagai peningkatan modal tanah.

8.2.2. Manakala bagi perolehan tanah Pulau Indah, Selangor dan Alor Gajah, Melaka dinyatakan selepas tarikh penyata kewangan bai tahun berakhir 31 Mac 2014. Semakan JAN terhadap penyata kewangan Kumpulan 1MDB bagi tahun berakhir 31 Mac 2014 mendapati perolehan ekuiti Tadmax Power Sdn. Bhd. yang memiliki 310 ekar tanah di Pulau Indah dengan harga pertimbangan berjumlah RM317.33 juta dan perolehan 100 ekar tanah pajakan di Mukim Sungai Baru, Daerah Alor Gajah, Melaka dengan harga pertimbangan berjumlah RM39.50 juta bagi tujuan pengembangan sektor tenaga telah direkodkan sebagai peristiwa signifikan selepas tarikh penyata kewangan.

9. PULANGAN PELABURAN HARTANAH

9.1. Analisis JAN terhadap pelaburan Kumpulan 1MDB mendapati sehingga bulan September 2015, hanya projek TRX menjana pulangan daripada penjualan lima plot tanah dengan harga jualan berjumlah RM1.358 bilion manakala baki 11 plot tanah dalam proses rundingan dengan cadangan harga jualan berjumlah RM2.592 bilion. Selain itu, Kumpulan 1MDB juga terlibat dalam pembangunan sendiri bagi pembinaan sebuah bangunan yang akan disewakan kepada institusi kewangan antarabangsa bermula pada tahun 2019  hingga 2033 dengan anggaran pulangan berjumlah RM537.38 juta. Bagi pembangunan secara usaha sama dengan Lend Lease, hasil projek usaha sama ini dianggarkan memberi pulangan kasar jangka panjang bagi tempoh 2015 hingga 2024 berjumlah RM1.73 bilion. Secara keseluruhannya, pengkormersilan projek TRX bagi tempoh tahun 2015 hingga 2033 melalui penjualan plot tanah, pembangunan sendiri dan projek usaha sama dijangka akan memberi pulangan sejumlah RM3.73 bilion setelah mengambil kira kos pembangunan infrastruktur dengan jangkaan kos berjumlah RM3.57 bilion.

9.2. Manakala bagi pulangan projek Bandar Malaysia, tiada pulangan nyata direkodkan dalam penyata kewangan kerana masih dalam fasa penempatan semula PUKL. Selain itu, tanah Bandar Malaysia merupakan salah satu aset yang digunakan dalam penjanaan dana bagi membayar hutang Kumpulan 1MDB. Bagi tanah Air Itam, tiada pulangan dijangka diterima dalam tempoh terdekat kerana 1MDB masih belum memiliki 100% kepentingan terhadap tanah tersebut. Status perjanjian semula tanah Pulau Indah, Selangor juga masih belum dimukmatadkan.

9.3. Penjanaan dana daripada aset hartanah adalah penting untuk mengurangkan hutang Kumpulan 1MDB di samping memastikan kemampuan jangka panjang dua aset hartanah utama, iaitu projek TRX dan Bandar Malaysia. Bagaimanapun, hasil pengkomersilan projek TRX, penjualan ekuiti Bandar Malaysia Sdn. Bhd. dan tanah Pulau Indah tidak dapat memenuhi obligasi kewangan tersebut dalam tempoh yang singkat. Bagi tanah Air Itam, masalah pemilikan tanah dengan Kumpulan Tan Jiak Chye perlu diselesaikan sebelum penjualan dilaksanakan.


Chapters


English translations


Translate

-->